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房地产开发商定价的方法是什么
发布时间:2020-02-05 13:51:13
作者:zhoulingling1
来源:楼盘网
文章摘要:
买房的时候一般只能直接了解到房子的平方价,关注房地产市场的人可能还会了解到地价,那么房地产开发商定价的方法是什么呢?
1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)
开发商开发物业当然不能忽略其基本成本,建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等,这些均为硬性成本,不太可能避免,开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考,定出一个合适价格)
这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来,也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场,通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等),与周边相关物业指标进行对比,得出双方在物业的优劣比较,再相应定出一个价格。因此,同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格,个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。
房屋定价构成因素
1、首先是土地费用,包括:土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用。
2、开发前期的费用:开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用。
3、建筑安装工程费用:包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。
4、设备及工器具购置费:如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用。
5、配套工程费:为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。
6、预备费:按投资等级提取一定比例,以补充项目建设的不确定因素。
7、管理费用:从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。
8、贷款利息:项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。
9、销售费用:房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用。
10、税金:房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金。
11、利润。
12、其他应对不可控因素的费用。
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