在长沙买二手房有哪些注意事项

一、合同细则补充

买二手房一般都是通过中介，买二手房签订合同的时候要注意，绿中介合同相对来说比较完善，少有漏洞，不过中介费不便宜，2.7%的中介费，一点折扣也没有，2%的贷款服务费照收不误，而且绿中介在长沙的市场占有率现在也不是很高。

本地有一些中介合同比较简陋，签订合同的时候，需要补充一些条款。

1、学位是否使用过，长沙小学学位六年一循环，需要搞清楚学位使用状况。约定违约成本。

业主可以去教育局和学校了解学位使用情况，或者是和原房东还有中介拟定追责条款，比如，如果学位已经使用，未告知买方，该赔偿多少钱。

2、户口是否迁徙，何时迁徙。约定违约成本。

3、约定毁约金数额，以前长沙二手房买卖，很多时候定金很少，五千，一两万都有。遇上房价暴涨，或者房价停滞不前，有时候会遇到违约。房东不肯卖或者买主不肯买。这个可以学习绿中介，约定毁约金数额为房价的百分之多少。这样对双方都是一个约束。

4、弄清房子的具体归属，有一种情况要注意，就是房本上只写了一方的名字，实际上是夫妻共同房产，一方过世后，另一方并不具备对房产的完全所有权，子女虽然名字没在房本上，可是也是有继承权的。

5、约定租赁事宜，二手房买卖不破坏原有的租赁关系，如果原房东和租客签订了长期租约，买方是相当被动的。所以在买房前，要和原房东，确定租客的租赁期限。

二、二手房的选择

未来城市楼市内部的分化会和城市之间的分化一样明显。

1、优质地段、品牌开发商、户型设计合理、小区环境优美、物业管理良好的小区房价会继续保值增值；

2、所在地段远离产业、房子户型设计差、物业管理水平一般、房龄较老、对应的学校差劲的小区房价会跑输大盘；

一个城市的房价本来就应该存在价差，低品质的房子本身价值就要严重低于高品质的，限购扭曲了资金流动和填平了洼地，但是这个不是纯市场行为，未来优置房产的价格和低品质房产的价格，不会缩小，只会拉开。

如果二手房的墙面是干挂大理石的，要特别多瞧一眼，大理石墙面的房子，外墙不容易折旧，比较保值。现在涂料外墙的房子，质感相对差点，现在涂料技术达到什么水准，多少年不折旧，不太好评论，这个需要时间的考验。贴瓷砖的外墙，颜色深一点的，比颜色浅的折旧慢。

三、二手房的讲价

1、买房的时候，不要每个中介都去问，因为你去问了后，中介肯定会积极的联系房东。当有大量的中介联系某一个房东的时候，房东会产生一种错觉，以为有很多顾客想要他这套房子，很容易会产生惜售心理。这样买房者往往会面临跳价的风险。所以，聪明的买房者，只会选择一个靠谱的中介，而不是遍地撒网。

2、抓大放小，在房价有上涨的趋势的时候，不要斤斤计较一万两万的差价，这个时候算小账，自以为精明，最后往往会面临更大的损失。当长沙房价从6000涨到10000的时候，你就不要指望还要以原来的价格买到称心如意的房子。有个很扯淡的理论，就是“看房两百套，心中自有房”——等你看房两百套，你看中的房子早被人买走了。买房不是菜市场买小菜，过多磨磨蹭蹭讨价还价没啥用，能果断的下决心，比“会砍价”更重要。

买房前，要仔细做足功课，从地铁到学区到户型到环境。真正遇上合适的房子，十分钟就能下定决心。