房屋转租与承租权转让的区别

一、从法律关系构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人(俗称“二房东”)与第三人(即转租的承租人，俗称“三房东”)签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人(俗称“大房东”)与二房东的本租合同，以及二房东与三房东的转租合同，二房东因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与大房东之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与三房东之间的转租合同。承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即二房东与大房东的本租合同解除，二房东由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与大房东建立新的租赁合同关系。

二、从法律行为有效的前提条件来看，二房东无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得大房东的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了二房东可以转租的条款，二是大房东在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(二房东)对于合同权利、义务的概括转让，通常不会在合同中先行约定，只能另行取得大房东出具的同意书。

三、从违反上述前提条件(即二房东没有取得大房东的书面同意)的法律后果来看，转租中，大房东可以直接解除与二房东之间的本租合同;而承租权转让中，大房东只有权宣告二房东将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除他与二房东之间的本租合同。

四、转租中，转租合同对于本租合同具有附随性，具体表现在：

1、房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;

2、房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同应当随之解除;

3、转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于二房东退出本租合同，第三人与大房东建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。

房屋转租和承租二者如何区分？

1、转租只是承租人将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，即标的是房屋等租赁物。转租通过承租人的转租行为实现，以原租赁合同为基础，在租赁物上再设立一个新的租赁权，承租人与次承租人成立新的租赁合同关系。

2、承租权转让是承租人将租赁合同的权利义务概括转移给受让人的行为，即标的为租赁权。承租权转让中，原承租人将原房屋租赁合同的权利义务概括转移给受让人，由受让人继受其地位，原有的租赁合同关系仍旧存续，并未产生一个新的租赁合同关系。

3、转租中，转租合同对于本租合同具有附随性，具体表现在：(1)房屋转租期间，原租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;(2)房屋转租期间，原租赁合同解除的，转租合同应当随之解除;(3)转租合同约定的租期最后时限，不得超过原租赁合同中约定的最后租期。

承租权转让后，由于承租人退出本租合同，第三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。

4.、转租以及承租权的转让，均需取得出租人的书面同意，但两者未经出租人同意的后果则有所不同，转租中，出租人享有合同解除权，而在承租权转让中，经过出租人的同意则为其成立要件。