如何有效避免购买抵押房产

1、申请资金监管：为了减少购房纠纷，维护自己的合法利益，购房者还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求，除了不能进行抵押之外，还要对赔偿措施做一些要求，尤其是要申请资金监管，以免自己付了首付款后发现房产被抵押，面临房财两失的局面。

2、去房管部门查询房子是否被抵押：在建工程要办理抵押贷款，必须得到房地产管理部门进行抵押登记，所以购房者可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上，通过多渠道查询信息。如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。

3、网签备案：购房者购房之后要尽快去网签备案，如果发现了房屋已经被抵押，也可以趁早解决，避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜，事情宜早不宜迟。

如何购买抵押房产

卖家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下三种方式：

1、卖家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此卖家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。

2、办理银行转按揭手续(银行是抵押权人时才可以办理)，转按揭不需要卖家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且目前转按揭业务有较大限制，主要是央行从政策上有限制。

3、类似于银行转按揭，做法是由买方向银行申请贷款，银行批准后将贷款划到卖方账户，卖方还贷注销抵押后再过户交易。买方的贷款银行为了保证买方还款，还会要求买方提供保证人担保。