商品房销售应该具备哪些条件

1、进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在各种条件中为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。“五证”是指房地产开发企业销售商品房应具备的基本的五项条件。

2、商品房销售的主体必须是具有独立企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。出售商品房需要取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。要取得验收合格证书。还必须经过建设管理部门的审核。

3、当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；或者持有建设工程规划许可证和施工许可证；并且能按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程总的25％以上，并已确定工程进度和竣工日期。只有达到上述的条件才有资格可以申请商品房销售许可证。

商品房销售常见纠纷

1、房子质量疑问

一般质量疑问包含裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约好或房子一般质量有疑问，买房人可以回绝承受，由出卖方承当修理、替换、重做与赔偿丢失职责，逾期交给的，应当付出延期实行违约金。交给后质量疑问发作或荫蔽瑕疵露出的，出卖方应当承当保修职责，回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，依据《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干疑问的解说》第13条，买房人可以自行修正或许托付他人修正，修正费用及修正时期形成的别的丢失由出卖方承当。

2、商品房销售纠纷之房子延期交付

出卖方拖延交给房子，在催告后三个月的合理期限内仍未实行的，买房人可以恳求解除合同，并要求出卖方承当付出违约金、赔偿丢失等违约职责，但当事人还有约好的在外。“当事人还有约好”本质是出卖人事前在买卖合同中约好的答应拖延交房事由，该事由建立将革除出卖人的逾期交房的违约职责，故其合法性与公平性将变成争议焦点。出卖方一般会将不可抗力、政府做法、社会事情、恶劣气候、技术难题等作为免责事由。

3、商品房销售纠纷之交纳税费纠纷

出卖方经常将交纳或代收有关税费作为交房条件，买房人则持相反定见。对此应当具体分析：１、合同约好由出卖方代为过户手续的，买房人必需交纳必需办证费用，包含契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约好，由买房人请求办证，直接交纳税费；２、水、电、气、暖、有线、宽带的建造费与开通费，买房人是不是必需交纳应当思考：出卖方是不是事前许诺必需供给；该费用是不是列入项目开发成本；该费用是不是计算在销售价格中；３、买房人必需交物业管理费，但出卖方或物业管理公司不得以交费作为交房的条件。