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  2015-09-23 23:10:51

  商品房销售合同登记备案是按照《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定(“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”)进行的。它所规范的是商品房预售活动，登记备案的主要目的是促使商品房预售人将预售所得款项用于该工程项目的建设，从而维护买房人的权益。这种登记备案并不是权属登记，而是一项行政管理的手段。登记备案应当由商品房预售人即开发商向政府房地产管理部门办理。商品房销售合同登记备案虽然也用了“登记”一词，但是并不是权属登记。所以，已经办理了商品房销售合同登记备案的合同，当事人如果约定合同不履行或因其他原因不再履行的，是否要对登记备案进行“撤销”是值得商榷的。按照《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，对因为原合同不再履行而将该房屋重新出售的，重新订立的合同也应当登记备案。提出“是否买卖双方要同时到房管部门办理、房管部门是否会有行政风险”这类问题，是有的同志担心开发商一房两卖并重复进行登记备案，一旦纠纷发生以后，当事人会指责房地产管理部门重复进行登记备案，从而承担行政责任。对于这一问题，可以从以下几方面来分析：1．建立登记备案制度的主要目的，是规范商品房预售活动、维护买房人的权益。很多城市房管部门对商品房销售合同登记备案已经在网上进行，网上登记备案所起的一个重要作用，就是采用技术手段来有效地遏制一房多卖的非法行为。但是，即使采用网上登记备案，也只能是有效遏制而无法完全杜绝一房多卖行为。因为登记备案只是一种管理手段，根本的问题在于社会的诚信程度。2．备案并不是权属登记或行政许可，房地产管理部门对此并没有审查的义务。3．是否进行过商品房销售合同登记备案，对合同的效力没有影响。如果某一开发商一房两卖，其中一份合同进行过登记备案，而另一份合同未曾经过登记备案，两者产生的是平等的债权，经过登记备案的合同并没有优先的效力。一房多卖的责任，只能由作出违法行为的开发企业承担。上海市一家房地产开发公司在商品房买卖中恶意违约，在未经原购房人同意的情况下，向青浦区房地产管理部门作虚假申报，撤销了预售登记备案手续，而后又将房屋另售他人。事后，原购房人以房地产管理部门审查时失察为由，要求房地产管理部门承担连带责任。人民法院在审理此案后，认为当事人与房地产管理部门不存在民事法律上的利害关系，要求房地产管理部门承担连带责任于法无据。因而，判决解除了原购房人和房地产开发公司签订的预售合同，并由违约的房地产开发公司退还房款并赔偿经济损失，同时驳回了要求房地产管理部门承担连带责任的诉讼请求。4.对当事人约定合同不履行或因其他原因不再履行的，如果要求买卖双方同时到房管部门办理，一是没有立法的依据(《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条也明确应由房地产开发企业到房地产管理部门备案)，二是如果开发企业存心要一房多卖，也会使用假合同或假当事人等方法来处理。这样，反而会使房地产管理部门承担更多的本不应当承担的责任。因此，对于已办理过商品房销售合同登记备案的，如原合同不再履行，是否要“撤销”登记备案，应当通过立法来明确；如因原合同不再履行而将该房屋重新出售的，重新订立的合同在登记备案时，房产管理部门可以以负责的态度，即要求开发企业提供相关的证据，然后将原登记备案记录予以删除；对采用网上登记备案的(因为登记备案虽然不是权属登记，并不产生法律意义上的公示作用。但是，由于在网上办理，事实上起到了一定的公示作用)，更应注意将原登记备案记录删除，避免同一房屋出现两条登记备案信息，以减少日后可能产生的争议。

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