叫停首付贷原因是什么？

其他3条回答

• 

  137****4028

  2016-03-29 15:08:54

  从微观角度而言，现在房地产市场火爆，个体预期房价高涨，迫切需要购房，但首付不够，只好从亲友，或者P2P平台等处借钱，这并没有什么逻辑问题(预期是不是对则是另外一回事)。
  
  　　笔者两年前购房时，首付也不够，从亲友处借了约40%左右的首付，按现在说法，等于30：70的杠杆率，变成了18:82，杠杆率提高了。这是民间借贷，也是加杠杆，但也没人说我是非法的，要取缔。
  
  　　根据央行等十部委的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，以及银监会等部门的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》(征求意见稿)中的规定，P2P也是民间借贷，只不过是通过网络进行的而已。
  
  　　既然在线下从亲友处借钱来付首付是合法的，那么为何在P2P平台上借钱来付首付就是不合法的呢?央行副行长说要整顿，如果没有资质，就不能跨界经营。可是，首付不够，借点钱，凑个首付，要什么资质呢?
  
  　　如果是房地产中介，以自有资金放贷形成的“首付贷”，根据目前正在征求意见的《非存款类放贷组织条例》，作为职业放贷人，房地产中介需要取得相应牌照。但根据监管者自己的定义，P2P平台上的借款是民间借贷，并不需要牌照。
  
  　　所以这并不是法律上的逻辑，而是金融学的逻辑。这其实是一种审慎监管，根据一种说法，亲友间的借贷凑首付，由于亲友对借款人的偿还能力和个人品质，都比较了解，所以符合微观审慎的原则，因此不需要监管。而P2P平台上形成的首付贷，平台和出借人对借款人的了解都有限，因此隐含风险，需要监管。
  
  　　但是，如果是这个理由，真的要进行审慎监管，维护投资人等的利益，那应该从信息披露、风控体系等角度入手，而不是一关了之。这其实根本不是什么审慎监管，这是典型的“一放就乱，一收就死”的中国式监管，不能从根本上解决问题。
  
  　　正如我之前一系列P2P评论文章中所说的，在我国P2P行业已经异化，从信息中介变成了信用中介。应该按照准金融机构一样，进行某种程度的审慎监管(尽管官方并没有给P2P以金融机构的名分)，但肯定不是一关了之。
  
  　　宏观审慎角度的分析
  
  　　而从宏观审慎角度而言，有人说，取缔“首付贷”，是因为P2P平台形成的“首付贷”，放大了房贷杠杆率，隐含了系统性风险。因此，为了维护金融稳定，防范系统性风险，就要取缔“首付贷”。
  
  　　对于P2P平台“首付贷”增加杠杆，隐含系统性风险的说法，在经济学上，我是认可的。但是，官方现在的房地产贷款审慎监管上，不正在加杠杆吗?
  
  　　为了刺激房地产市场，央行和银监会等部门将房贷首付比例从30%，下调至25%，并由地方政府自行决定是否可以进一步下调至20%。沈阳甚至出台规定，大学生可以零首付购房，但半日游后，该政策当晚就被叫停。

  查看全文  0
• 

  134****9849

  2016-03-29 15:07:29

  这两年，由于房地产不景气，房地产行业负债率往往是非常高，而与之捆绑在一起的是地方政府、银行等利益相关者。也就是说，如果房地产库存不予解决，最终的存货风险(也就是没卖出去的房子，放在手中就是垃圾) 会导致“财务困境”，进而引发债务无法偿还，银行和政府利益会直接受到严重损害。
  
  但楼市不景气，房产换来的货币价值，相比于正常情况下，完全是杯水车薪。这也就意味着银行存在很多垃圾资产，这对于银行而言，是无法承受的。
  
  我国地方政府，还面临一个地方债务危机问题，决策者知道，继续发地方债是行不通的，终究需要有人买单。因此“严禁地方政府发债”的中央文件就有了。
  
  房地产的火爆，至少表面上解决一部分问题，效果也十分显著。
  
  支持大众去买房，完成债务转移，原本集聚在机构和政府的风险，就以这种形式分散开来，就那么代替这些机构或者政府的个人，就成为这些债务的最终“投资者”。
  

  查看全文  0
• 

  133****2757

  2016-03-29 15:06:22

  在“零首付”被叫停之际，高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底，链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷，贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日，新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。
  
  由于一线城市的房子总价往往较高，30%的首付也要达到百万元左右，一些人拿出首付款也较为困难，“首付贷”便成为这些人的首选;而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中，更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力，但是往往钱都在股票、基金或房产中。在房价上涨势头中，他们往往难以在第一时间凑齐首付，确定交易。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。
  
  “首付贷”在国内的历史由来已久，过去一些开发商为了尽快回笼资金，曾联合金融机构为购房者提供“首付贷”促销，不过开发商也会担心贷款的收回，所以开发商往往会限制首付贷占首付款的比例。而如今，随着一线房地产市场的升温，房产中介直接出手从事这一金融业务。
  
  某一线城市的一家房产中介门店私下里给熟客提供短期首付贷款，且不需要抵押物，月利息2%，可以借一两年。其他媒体也报道了链家地产以高息向购房者发放过桥贷款的情况。报道还表示，目前该一线城市多家大型房产中介都有“配资”卖房业务，即：当客户想买房但凑不齐首付或房贷一时放不了款时，房产中介会为其提供贷款。通常月利率为1%-2%，借款期间一般是几个月。这一市场的旺盛又带动了一批理财产品的诞生，一批互联网金融平台也加入到这个市场中来。
  
  据中信证券3月6日研报的不完全统计，目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。
  
  风险不容小觑
  
  “首付贷”的大量涌现，使得那些不具备购房条件的人，贷款买房成为可能。但是，和“零首付”一样，“首付贷”同样突破了国家对房贷首付比例的监管要求，因为首付是购房者需要强制支付的部分，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款，加大了购房杠杆，反而导致房价过快上涨，也使得金融风险加剧。
  
  由于在房价的疯狂上涨中，房产的增值部分就使得购房者足以还本付息，甚至还有盈余。使得投资房产成为一种看起来无本万利的生意，市场中的投机行为被放大了。大量不具备买房资格的人通过这种方式买房，使得大量资金更快流入房地产市场。更为可怕的是，在利益的驱动下，部分投机者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介银行工作人员也被一起卷入进来，又进一步恶化了市场状况。
  
  然而，一旦房价下跌，极低首付甚至零首付的风险会迅速显现，前面所举的美国次贷危机就是一个很好的例子。在这种情况下，购房者进入负资产状态。即一个人的房子价格下跌到比所背负的贷款额还低时。举例来说，如果一个人背负的房贷是100万元，但是房子的市价只有95万元，那么他的负资产率即5%。
  
  面对跌破贷款额的房产，购房者往往无力偿还房贷(或者不愿意偿还房贷)，宁愿银行收走房子。但是对于银行而言，即使强行出售该房产，也无法取回它所借出的款项。而迅速下滑的房价与高比例按揭是产生负资产的两个前提。
  
  更值得注意的是，一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物，更没有类似银行风险备付金之类的措施。在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。
  
  银行也因此对购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人;甚至一笔首付贷款项，看起来是来自于中介、各种互联网金融平台，但是追根溯源，会发现其实资金均来自银行，这就加大了银行的风险敞口。
  
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。后续首付贷违约的风险，会蔓延到商业银行房贷风险上。
  

  查看全文  0