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  2015-12-17 16:31:46

  概念定义：不动产是指实物形态的
  
  不动产 土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。[2] 如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
  
  房地产估价规范：房地产(real estate，real property)，土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
  
  自然特性：不动产作为自然物的特性有：
  
  1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。
  
  2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。
  
  3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。
  
  4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。
  
  社会经济特性：体现人们之间的社会关系和
  
  不动产景气循环 经济关系的特性。
  
  1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。
  
  2、用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
  
  3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。
  
  4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。
  
  5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
  
  6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。
  

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