资金面趋紧 房地产降温

楼市资金面开始趋紧。据相关统计，4月全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，自1月以来已连续4个月上升，房贷优惠利率折扣调减。4月份，全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣调减，占比22.89%。春节后楼市上升的“领头羊”北京、广州，“五一”后已将首套房贷最低利率上调至基准利率，北京二套房贷则执行基准利率上浮20%。

除利率提升外，资金进入楼市的体量也开始被限制，这主要是基于居民杠杆率快速攀升的担忧。此外，影子融资(如同业和理财)快速扩张，往往以非标融资的形式助推楼市繁荣和泡沫化。

房地产整体杠杆率飞速攀升，这是2016年以来热点城市地产繁荣、房价暴涨、资产泡沫不断膨胀的重要原因。因此，今年新增房贷额度会压缩。根据海通证券测算，今年居民房贷投放量在4万亿元左右，要比2016年下降50%。

2016年，居民房贷占新增贷款的比例从2015年的30%提升到45%，9家上市银行居民房贷占新增贷款的比例达到59%，四大国有银行全部超过60%，其中农行占比高达78.6%。2016年中期业绩会上，各上市银行纷纷表态，将低风险的居民房贷作为未来业务拓展的方向。今年一季度，新增居民中长期贷款(1.46万亿元)同比增长32.7%，占同期商品房销售额的比例为60%，再创历史新高。

近期，人民银行和银监会相继表态，要合理控制房地产融资业务增速。同时，3月份以来，50多个城市出台或强化了以限购、限贷、限价、限售为主要内容的紧缩性调控政策。预计二季度以后，居民房贷投放规模、节奏都会放缓。更为重要的是，金融机构“去杠杆”进程已开启，对楼市资金面的影响很大。过去短短一个月时间内，银监会发布多项政策规范，强化现有银行监管政策，并针对银行间同业业务和理财等业务监管，出台了更具操作性和明确的细则。