马光远

马光远(1972年——),男,甘肃静宁人,毕业于中国人民大学,独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。

学术旨趣主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域。正筹办国家经济安全与战略研究院。兼任北京市政协委员、民建北京市金融委员会副主任,北京市西城区政协常委、经济委员会副主任等职务。是英国《金融时报》、《经济观察报》、《中国经营报》、《南方周末》、《南方都市报》等媒体的专栏作家和特约评论员。

主要著作有:《大国经济》、《Guide to the Acquisition of Companies Listed in China》(英文专著)、《房价的逻辑》、《中国经济创造力研究报告》等。

2009年荣获南方人物周刊“时代骄子青年领袖”称号。

更新时间:2017/1/12    浏览量:24604
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马光远:靠限购限贷已经无法让市场健康

12月9日,中央政治局会议专门部署2017年经济工作。一般情况下,中央政治局会议是为中央经济工作会议定调。因而备受瞩目。

从会议的公报看,明年中国经济工作的重点不会有太大的悬念。会议指出,2017年经济工作的主基调仍然是坚持稳中求进工作总基调,适应把握引领经济发展新常态,牢固树立和贯彻落实新发展理念,坚持以提高发展质量和效益为中心,坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,适度扩大总需求,加强预期引导,深化创新驱动,全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

将“稳中求进”视为治国理政的重要原则

会议公报中特别强调了“稳中求进”的工作总基调,将其视为治国理政的重要原则,这是正确的,也是必要的。无论是结构调整,还是经济转型,还是供给侧结构型改革,都需要长时间的坚持和贯彻,不能每年一个主题,每年都变,每年都鼠目寸光。在中国经济转型问题上,过去最大的教训就是坚持不够,定力不够,没有形成长期的良好预期,导致功亏一篑。希望新的管理层真的能够在供给侧的这一主题下,保持战略定力,能够韬光养晦,用五年左右的时间,在供给侧改革层面做出成效。

基于“稳中求进”的总基调和政策预期,对于明年的经济工作,会议要求,要深入推进“三去一降一补”,推动五大任务有实质性进展。要积极推进农业供给侧结构性改革,大力振兴实体经济,培育壮大新动能,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革,更好发挥经济体制改革的牵引作用。很显然,这些都是明年经济工作的重点。特别是,“加快研究建立适合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”的提法,被视为中国房地产政策的历史转折点。

应该说,2017年,中国经济最大的两个风险点:

一是人民币贬值预期下的资本外逃,我在之前的文章中写过,资本外逃是中国的头号风险,任何国家都扛不住资本外逃带来的冲击,我们必须将汇率问题提高到国家经济安全的高度考量;

二是房地产能否软着陆的问题。在“去库存”的目标下,房地产在2016年经历了极其癫狂的一年。从市场的表现看,市场分化严重,不存在库存的城市房价飙涨,投资投机情绪浓厚,需要去库存的四五线城市,市场的表现依旧低迷。2016年中国的房地产政策,从最初的“去库存”政策下的放松,到2016年“9.30”后的半夜调控,政策的目标已经从去库存转向防风险,20多个城市出台了极为严厉的调控措施。

在中国经济复苏基础极为不牢靠的情况下,打压房地产投资,究竟对中国经济会造成多大的影响,的确引人关注。而且,过去多年调控的历史告诉我们,政府的调控真人贯彻从来没有成功的先例。中国房地产如何走出调控的困局,的确考验高层的智慧。

“去库存”不符合中国房地产市场的基本面

对于2015年年底提出的“去库存”政策,以及2016年“9.30”的严厉调控。笔者在以前的文章中都很明确的表达过自己的观点。笔者一直认为,“去库存”政策本身是错误的,不符合中国房地产市场的基本面。中国房地产市场的基本面绝非库存问题,而是资源严重错配问题。缺房子的地方不存在去库存的问题,而房子过剩的很多城市根本没有任何必要去库存。比如一个城市只需要100套房子,但现在却有200套,剩下的100套就是绝对过剩,最好的办法就是拆掉,而不是浪费政策资源去消化。因为这些过剩的房子没有任何意义。

笔者在之前的文章中,对于“去库存”政策一直有三大质疑:

一是去库存政策的出发点禁不住质疑;

二是当时提出去库存,把去库存的希望寄托在农民工身上,很不现实;

三是去库存本身被列为“供给侧”改革的五大任务,这是违背经济学基本原理的。笔者学习经济学这么多年,“去库存”很显然是刺激需求的政策,怎么就成了供给侧改革的五大任务之一呢?

靠调控无法治理房地产市场反复性周期律

但是,笔者也强调,对于“9.30”以来的调控政策,外界千万不要误读。笔者关注到很多人把当下的调控和以前失败的调控等量齐观,认为不会对市场有任何作用,认为热点城市的房价仍然会不可遏制的上涨,这是极为危险的解读。我在过去的文章中多次解读,这次限购限贷,是在中国房地产市场陷入前所未有癫狂的情况下,管理层不得不祭出的无奈的一招。目的很简单,担心现在不出手主动为市场降温,市场的非理性之火一旦蔓延,可能引发中国经济的系统性风险,这是谁也不愿意看到的。管理层这一次调控和以往完全不同,这一次就是针对投资投机,认为投资投机将导致中国房地产市场陷入万劫不复的癫狂,因而坚决下重手来为市场降温。不要低估了决策层的决心,也千万不要误读房地产市场的走势。

加快研究建立房地产健康发展长效机制

但是,笔者也一直强调,仅仅靠调控,很显然无法治理中国房地产市场暴涨暴跌的周期律。当下中国的房地产政策,绝非短期的帮助开发商去库存,而是在中国房地产已经出现真正转折点的情况下,重新梳理和设计房地产的基本制度,为房地产长期稳定的发展,构建合理的土地制度、信贷制度、税收制度以及保障制度体系,使得住房制度体系回归住房居住的基本属性,使得包括土地制度在内的一系列基本制度能够摆脱为地方创收或者主要作为稳增长的工具,而不是为去库存而去库存。中国房地产发展到今天,规模已经足够庞大,靠零打碎敲的政策,既解决不了当下房价快速上涨的问题,更无法围绕一个健康的城镇化构建符合中国国情的制度体系。

靠限购限贷已经无法让市场健康

基于此,笔者认为,在经历多年的拖延之后,2017年,中国房地产市场很有可能在制度建设层面出现实质性的突破。管理层明白,仅仅靠限购限贷已经无法让市场健康。这是很明智的选择。但是,也必须明白,制度化的建设需要时间,需要讨论,需要博弈。什么叫适合国情,适应市场规律的房地产制度体系,目前还没有达成共识。需要讨论的地方还很多。所以,不要轻言房地产政策的历史性转折。我们期待的是,不要像过去一样,拖延制度建设的进程,而是将制度建设视为房地产健康发展,中国经济转型的前提和基础。不要再有任何侥幸和拖延,我们真的没有任何本钱拖延。明年,人民币贬值导致的资本外逃,会让很多人清醒,会让很多人重新思考中国房价的逻辑,不要失去最后救赎的良机。

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马光远:房地产应放弃调控思维回归制度建设

12月13日讯,“加快研究建立适合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这句话,如果我没有理解错的话,应该是,在今年严厉的调控取得成效的基础上,尽快放弃调控思维,回归制度建设。

千万不要侥幸说,中国房地产不会崩溃,如果像过去一样仅仅靠调控敷衍了事,房地产早晚有一天,一定会制造天大的麻烦。

当下中国房地产的制度建设一穷二白,甚至到现在为止连中国有多少房子都搞不清楚。一个如此重要的产业,制度建设如此缺乏,令人触目惊心。

万科总裁郁亮在接受本报采访的时候表示,一方面他认为现在的调控很及时,因为在他看来,“今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠杆确实出了些问题。”

郁亮具体分析道,一方面,社会上货币总量扩大、买房杠杆过高,使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子,助长了市场恐慌情绪,一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”;另一方面,买地能用杠杆,也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价,从而推高了房价。”的确,各个环节过度金融和杠杆化,是目前中国房地产面临的最大的危险。

另一方面,对于今后几年楼市的走势,以及部分城市会否面临“崩盘”的风险,郁亮认为,“未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。”但他认为,房地产“崩盘”的风险在我国并不存在,原因是,“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

为了避免误读,我把采访的这两段话原原本本拷贝过来。如果放到一块看,就很有意思了,你能看出郁亮内心的矛盾和挣扎:一方面,他承认房地产已经过度金融和杠杆化;另一方面,他又认为房地产不会崩盘,已经“杠杆不高”。前面说杠杆高,后面又说杠杆不高,实在是纠结。

在我看来,未来中国房地产会否避免崩盘的命运,关键在于在认识到过度金融化和高杠杆以及泡沫实际存在的情况下,能否放弃多年的调控,真正回归到制度建设的正途。12月9日,中央政治局会议部署明年的经济工作,谈及房地产调控,说了一句非常关键的话,“加快研究建立适合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这句话,如果我没有理解错的话,应该是,在今年严厉的调控取得成效的基础上,尽快放弃调控思维,回归制度建设。千万不要侥幸说,中国房地产不会崩溃,如果像过去一样仅仅靠调控敷衍了事,房地产早晚有一天,一定会制造天大的麻烦。

千万不要侥幸说,中国房地产不会崩溃,如果像过去一样仅仅靠调控敷衍了事,房地产早晚有一天,一定会制造天大的麻烦。

当然,长效机制这四个字我们一点都不陌生,如果从2006年开始算,已经提了10年了。可惜的是,这10年以来,我们从来没有真正考虑过制度建设问题。从1998年住房商品化改革以来,中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中,根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思,遑论有机会构建科学的制度体系。毫不讳言,中国10多年的房地产调控政策总体而言基本是失败的。

过去10年,以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控,由于过于浓厚的行政色彩,以及政策的短期与多变,不仅没有做到抑制房价的过快上涨,更是扰乱了整个房地产市场的预期,不仅购房者无所适从,更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康,问题和矛盾重重。特别是,购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓,对于房地产调控已经不信任,出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。

其实,在2013年10月29日,本届高层的政治局集体学习,罕见地以房地产为主题。在这次会议上,习近平总书记的讲话构建了未来中国房地产制度体系的框架。除了没有直面房价问题,全面谈了中国住房支持制度及房地产政策等一系列问题,为未来中国房地产制度建设和政策体系确立了一个框架体系,可以视为未来中国住房政策的基点。

当时,习总书记的讲话主要有四点内容:

一、中国住房存在的根本问题,不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足,还有住房资源配置不合理不平衡等问题;

二、提出要处理好住房建设上的 “四大关系”,包括:政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系;

三、肯定了住房的市场化改革方向,提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系;

四、提出住房的顶层设计问题,要求总结我国住房改革发展经验,借鉴其他国家解决住房问题的有益做法,深入研究住房建设的规律性问题,加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系,倡导符合国情的住房消费模式。

可惜的是,2013年以来,我们没有坚持这个会议确定的制度建设的基调,房地产在出现严重的库存之后,我们又用短期的刺激让房地产重新出现癫狂的状态。不过,市场严重分化的事实已经告诉我们,房地产调控最后的效用也在发挥殆尽,将中国房地产未来的命运建立在调控之上,只会出现崩盘的命运。除了长效机制和制度建设,别无选择。

当然,长效机制很复杂,涵盖的范围很广。可以说,当下中国房地产的制度建设一穷二白,从基本信息制度、土地制度、住房金融体系、房地产税收制度以及交易制度都极其残缺,甚至到现在为止连中国有多少房子都搞不清楚。一个如此重要的产业,制度建设如此缺乏,令人触目惊心。笔者建议,先从最简单的问题开始:首先搞一次住房普查,查清楚中国有多少房子,这点容易做。这点做到了,再在土地制度上进行突破,然后在住房金融体系上完善,最后破局税收制度和真正的住房保障制度,大框架就起来了。

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马光远:为什么人人都爱房地产

中国人对房地产的感情实在太复杂了。1998年房地产市场化以来,房地产成为中国财富最大的风口,过去20年,为中国人创造了最大的财富的行业非房地产莫属。特别是,每一次房地产大潮涌动的时候,中国的很多企业都会抛弃主业涉足房地产,到最后,这些企业究竟是干什么的,都很难搞清楚了。比如,中国的很多家电巨头基本都搞房地产,海尔、格力、美的、海信,都没有经得住房地产的诱惑,房地产行业给家电巨头创造的利润应该不亚于主业。而中国很多服装企业,如雅戈尔,一些电器零售企业,如苏宁,在房地产领域更是玩得如鱼得水。

今年,在房地产又迎来一次史诗级大涨的情况下,几乎各行各业的人参与到了也许是中国房地产最后一次饕餮盛宴中。今年前10月新增贷款中,75%成了居民按揭贷款。而资本市场上最成功的财富案例,就是一个亏损累累的上市公司,只要卖掉一套房,就可以实现扭亏为盈,保住上市的资格。他们错了吗?他们肯定没有错。在实业非常困难的情况下,如果他们不选择房地产,很难想象,像雅戈尔这个以服装起家的企业,还能不能撑得住? “人人都爱房地产”,的确是我们这个时代最强劲的主旋律。

中国经济在金融危机以来的八年轮回,每一次经济数据的起伏都离不开房地产。国人对房地产感情之复杂,在这八年中可谓展现得淋漓尽致。记得金融危机爆发之初,中国打出了救市重拳“4万亿”。笔者曾经在江浙一带进行实际调研,高达70%以上的民间资本选择投资房地产和股市,只有不到5%的人选择从事制造业。今年再次和江浙一带的企业家交流,这种倾向更加明显。今年我们看到的数字,一方面是民间投资前所未有的断崖式下滑,企业宁可持有大量的现金,也不愿意增加投资;另一方面,对房地产投资的热情,重新回归,房地产成了民间投资最大的避风港。

但是,我发现,民间投资一方面大量进入房地产,另一方面,他们对待房地产的心态和以前也大有不同。如果上一次纷纷涉足房地产是一种主动选择的话,这一次,民间资本谈起投资房地产,更多的是无奈。因为,在经历八年的周期之后,实体经济的环境,特别是制造业的环境不仅仅没有变好,反而越来越差,制造业要完成调整,恐怕还需要很长时间。在制造业已经不赚钱的情况下,很多民间投资选择房地产的原因,就是为了活着。

为什么人人都爱房地产?为什么在政策鼓励“创新”的年代,我们对房地产的依赖却更加严重,戒毒越来越难?原因既复杂又简单。

首先,我们不能指责中国的企业没有追求,我和很多企业家接触,能够感受到他们内心的追求,没有人不愿意创新,没有人不愿意再自己的行业扬名立世。然而,在全球经济动荡,中国经济进入痛苦转型期的情况下,创新的风险很大。我一直认为,就目前的经济周期而言,这绝不是一个创新创业的好时代,鼓励创新应该在经济繁荣的周期,而不是在经济衰退的时候。

其次,做实业,特别是创业真的太难了。一个人,一旦和很多部门打交道,就知道中国的创业环境究竟有多难。

第三,中国经济的创富模式和思维模式基本属于急功近利式的。创业者都急于一夜暴富,做企业者很少有百年基业的想法,整个社会蔓延着一种暴富的歪风邪气。做任何产业,都希望一两年就能如何如何,这是思想出了问题。

最后,房地产的确太靠谱了。在房价暴涨的情况下,进入房地产一个月的收益就远高于辛辛苦苦做实业一年的收益,做实业成了最没出息的选择。我们的央企,那么多企业涉足房地产,这就是一种榜样,这就是最正确的选择。

过去数年我一再呼吁,对于一个经济体而言,如果大多数资源集中在房地产和股市等虚拟领域,就意味着关系国计民生的实体产业和高新技术领域的资源将逐步萎缩,最终使得经济呈现“空心化”,整个经济体将演化成一个只追逐财富分配,而不创造财富的“传销化”体系。中国经济的规模足够大,但支撑这个庞大经济体的不是令人骄傲的实业,不是令人仰望的高科技,不是具有竞争力的产业,而是一个击鼓传花的游戏。特别是,当房地产洪流走到今天,手里传的已经不是“花”,而是炸弹,是随时可能摧毁中国中等收入家庭财富的手雷。在一个人人都爱房地产的年代,悲哀的是学者们对此并没有足够的警觉,而当局更是对未来的风险置若罔闻。当然,错不在企业家,在房地产暴利存在的情况下,企业家是很难安心做实业的。

岁末年底,各个论坛,但凡涉及房地产,专家们都在兴高采烈地预计明年房价如何如何,鲜有人去警示这种风险,盛况一如当年泡沫破灭前的日本。在90年代日本经济泡沫破灭前,日本举国上下都彻底相信了房价永远上涨的神话,一些耳熟能详的大企业,如松下、索尼、三洋等,当年都没有经得住诱惑杀入了房地产。今天,日本的这些家电巨头都面临生死危机,难道和当年与房地产的“乱性”没有关系吗?有人总是问:中国会不会重蹈日本覆辙。我总是回答:如果我们重蹈日本覆辙,那还是很幸运的,日本经济失去二十年,人均GDP仍然在4万美金左右,如果中国能重蹈这样的覆辙,那真的是国人之幸。我担心的是,建立在房地产沙滩上的海市蜃楼一旦烟消云散,留给中国经济的,将是不堪回首的狼藉。

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马光远:保房价还是保汇率是一个伪问题

人民币正式“入篮”,却成了人民币下跌的开始。在经历一月份以来最长的七连跌之后,人民币的汇率再次创六年来的最低,7个交易日下调的幅度达到了650点。10月14日,人民币对美元中间价报6.7157,较前一交易日升值139个基点,终于结束了最长的连跌。

但这并不意味着人民币汇率就此稳住。

人民币加入SDR,并不是人民币贬值的原因。但人民币正式“入蓝”,给了人民币贬值一个非常合理的机会。人民币贬值的根本原因是人民币汇率被高估了。这是2013年6月份,美联储前主席伯南克在离任前表示美国将退出量化宽松政策后,我们研究认为,随着美元走强和国际资本加速流入美国,人民币汇率将从以前总是被指责为低估而转入高估,人民币会进入贬值通道的主要原因。现在来看,有效汇率高估的局面其实仍然没有完全修正。

人民币实际有效汇率被高估,既有外因,也有内因。最重要的外因当然是美元从弱势美元政策转为强势美元政策,美元指数的上升,是非美元货币贬值的主要原因,这个周期其实根本没有结束,而是刚刚打开了一扇大门。在金融危机接近尾声之后,全球经济面临的最大的不确定不是美元会不会加息,而是美元加息对全球经济的影响。在全球经济仍然没有找到新的增长点的情况下,复苏态势相对好的美国就成了资本的避风港,国际资本的流向从以前流出美国开始转为流入美国,我认为,这个周期远远没有结束,美元走强是人民币贬值的重要外因。

从内因看,是中国经济大周期的逆转。随着中国高速增长的结束,中国的一系列宏观指标都迎来了历史大顶。特别是外贸数据,随着进出口回落至零增长区间,以前外汇储备单边增长的态势将不复存在。中国的外汇储备从接近4万亿美金已经下跌至9月末 31663.80亿美元,创2011年5月以来新低。中国经济内部结构大周期的裂变,是我们认为人民币在2013年已经见顶的最重要的理由。

如果一个国家的货币被高估,如果在自由浮动汇率下,汇率自然会下跌。然而,对于人民币的汇率,由于我们金融博弈能力的羸弱,无论是高估,还是低估,我们都不敢让其自由浮动。在去年“8.11”汇改之后,包括本人在内的很多学者都呼吁对人民币贬值不要过于干预,由于之前人为的维持人民币的高汇率,贬值其实是对人民币汇率的修正,在市场贬值预期非常强烈的情况下,一切干预行为都会被市场“理性预期”,从而和央行的干预行为进行博弈。我们看到的实际情况就是如此,央行越强调“人民币没有持续贬值的基础”,越进行干预,市场越相信人民币贬值还没有到位。这是去年汇率以来,人民币从趋势而言处于贬值通道的主要原因。

对于人民币“入蓝”之后的下跌,笔者看到,一些分析人士将此归结为国庆期间英镑的大跌推动美元指数的上升,以及9月份中国外贸数据的疲弱。其实,这都是表象和短期因素,长期因素就是人民币仍然被高估。人民币正式加入SDR,意味着在人民币的市场化程度上一定要有所作为,央行对于“七连跌”没有进行太多的干预,倒不是央行不想干预,而是央行顺势而为。9月份,为了开G20稳定人民币的汇率,央行已经花费了数百亿美元,从过去一年来看,对于央行要不要对人民币贬值进行干预,非议颇多,起码现在来看,并不成功。

特别需要指出的是,人民币贬值不是什么坏事。最近业界讨论的“保房价,还是保汇率”的话题完全是一个伪命题。这个话题本身就是一个极大的误导。因为首先“保房价,还是保汇率”不是一个两难选择。就人民币而言,假设要保房价,就要保汇率,保汇率也能稳定房价,而不是说保了房价,就必须丢了汇率。其次,汇率也好,房价也好,如果真的高了,有泡沫了,你能保得住?学者做学问,还是要严谨一点,不要随着炒作一个概念张口就来。就中国目前而言,即不存在保汇率的问题,也不存在保房价的问题。就房价本身而言,一些地方杠杆和炒作因素太大,必须挤泡沫,防止由于房价泡沫引发系统性风险。

行文到此,结论已经非常清楚:第一,从中国经济基本面看,人民币汇率仍然被高估,贬值趋势没有结束,适当贬值不是什么坏事,不要人为的去保。从人民银行目前的态度看,在人民币贬值问题上已经松动。笔者坚持以前的判断,认为人民币回到“7”时代是大概率;第二,在人民币贬值的情况下,房价出现调整的概率很大,一些城市的房价出现下跌是正常的;第三,就中国经济的基本面而言,无论是人民币汇率还是房价,短期内都不存在暴跌的基础。也许我们会迎来一个人民币与房价都出现“双方波动”的新的周期。

最后记住,这是一个全新的时代,不要老是通过后视镜研判未来。马克思告诫我们:“在历史的每一个大的转折点,知识分子总是被时代的列车甩出窗外”。我的意思,不要用过去的经验来判断人民币汇率和中国的房价。在2013年,我们研判人民币会贬值的时候,几乎没有多少人相信,因为人们习惯了人民币单边升值。

对于房价,也是一样。

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