土地使用权和房屋所有权有啥不同

房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有[房产证里是没有期限登记栏的].土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

土地使用权与房屋所有权可以分离么?

本来就是两权分离的。但是《土地管理法》规定土地权利收回，地上依附的房屋产权、使用权应当一并收回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押.而第61条第2款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的。

如何理解这两种权利?

房屋所有权和土地使用权的规定：

房屋所有权，是房主对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

所有权是一种完全的物权。这是一种排他的权利，只有所有权人是权利人，其他人都是义务人，负有不得侵犯其权利的义务。这也是物权必须公示的主要原因，要不然，其他人怎么会知道这种权利的存在并不去侵犯它呢?

房和地是不可分的，房不可能脱离地单独存在。我国法律规定，权利人在处理土地使用权的时候，应连同地面上的房产一并处理;在处理者房屋所有权的时候，应连同其所在的土地使用权一并处理。这也就是常说的“房随地走”和“地随房走”。

房屋所有权可以持续多少年呢?理论上，房屋所有权是无限期的。好多人隐隐约约有一个概念，说房屋所有权是50年，或者说70年，都不对。50年指的是设计使用年限，也就是“耐久年限”。耐久年限分好几个等级，其中，一般住宅的耐久年限是50年。这只是一种设计上的考虑，不是绝对的。到了50年，房屋还可以使用，你就可以继续使用。如果房屋不到50年就没法使用了，也就不能用了。一般说来，只要没有特殊原因，比如地震、质量问题、征用拆迁等，50年之后肯定能继续使用。因为所谓设计年限，是从保险的角度讲的，有一定的安全系数。就好比电梯的钢绳，说是能承重1吨，本身能承受的重量一定要多得多。

房屋所有权是无限期的，而土地使用权又是有期限的。我国实行土地公有，分为国有(全民所有)土地和集体所有的土地，总之不能私有。作为房产的业主来说，拥有的只是房屋(地上建筑物)的所有权(产权)，对于房屋占用的土地，业主只享有使用权，这个使用权是要给钱的(土地使用权出让金)，而且是有时间限制的。

为什么只有使用权呢?因为我们国家在相当长的历史时期里面，以农耕为主，土地是全社会最重要的生产资料，历次社会战乱，争夺的核心都是土地。你看历史上的农民起义军的口号就知道了，“均田免粮”，“有田同耕”，等等，直到孙中山的“平均地权”，中国共产党的“打土豪，分田地”，足见土地之重要。新中国成立以后，自然就选择了土地公有，这样似乎可以“永绝后患”，让大家都过上幸福的生活。当然，今天的世界，土地依然重要，但是跟过去相比，已经不可同日而语了。过去，土地的多少与财富的多少是成正比的，现在，好像人均土地越丰富的地方越穷。可是我们的土地公有制还没有改变，这跟我们国家的社会制度也有很大关系。以后会不会变，怎么变，都不是我等草民所能妄测的。

土地使用权的最长年限，住宅用地70年，工业用地、教科文卫体用地和综合用地50年，商业、旅游、娱乐业用地40年，其他还有20年、10年的，不等。一处房产是否值得购买，其土地使用权状况是重要考虑因素。未申请续期或者申请未获批准的，国家可以将土地使用权连同地上建筑物一起无偿收回。