哪些物业费催缴方式是违规的

1、强制催缴:指由物业公司或业主委员会以强制的方式要求业主支付物业费,如威胁、恐吓、谩骂、殴打等。

2、违规收费:指物业公司或业主委员会未经业主同意,对业主收取额外的物业费,或收取不合理的物业费。

3、非法收费:指物业公司或业主委员会未经业主同意,以非法的方式收取物业费,如收取非法的服务费、罚款等。

催缴物业费技巧有哪些

1、主动积极的原则就是勇源于承担责任，这是其它习惯的基石。一个人只有敢于去承担为业主服务的责任，要和欠费业主建立彼此信任，就要时刻牢记催费的目标——真心实意的帮助他们获得他们想要的。

2、物业人员和业主都生活于一个共同的小区，基于物业合同而成为服务和被服务的关系。目前，社会中出现的物业公司、物业人员与业主的矛盾，比如收费矛盾、停车矛盾、装修管理矛盾等，成为物业人员有效开展物业管理，与业主建立良好关系一道屏障。帮助欠费业主认识到他们真正的需求是什么?以提出问题并认真倾听的方法，并明确指出他们拥有的和想要的东西的差别。

3、真心实意的帮助业主发现我们的服务对他们有利。

4、物业人员养成知己知彼的习惯，做到在为业主服务过程中的有效沟通，其关键在于知彼。知彼的一个重要原则就是用同理心倾听方法与业主沟通。运用同理心倾听方法进行沟通，首先要了解业主，回复业主提出的观点、意见和要求为欠费业主提供一套行动方案，以确保他们用最小的投资风险得到最大的回报。

物业费的组成部分

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。