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房屋价格根据什么确定
发布时间:2023-02-06 22:53:29
作者:zhoulingling1
来源:楼盘网
文章摘要:
买房的时候房子都会有一个价格,这个价格关系到房子成交价款,那么房屋价格根据什么确定的呢?
1、周边房价:参考所在城市周围地段的均价,以及相同位置类似房屋,包括户型、楼层、装修,以及挂牌价和成交价。
2、房龄:按照通常的情况来看,房屋建筑耐久年限为50年(自房屋竣工开始计算),所以每年的折旧率为2%,这也是估价时需要考虑进去的。
3、户型:户型好坏也会直接影响到房屋价格,如果在房屋的布局中,卫生间和厨房面积较小,房价则可能会扣减10%。对于同样的室内面积,户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产价格往往要高于其他房屋价格。
4、楼层:所在楼层不同,价格也不一样。将一、二层视为基准,五、六层则扣减3%,七层减5%,顶层减5%,而三、四层则加3%。
5、地段:好的地段对拉高房价产生直接影响。尤其是当该地段已经全部开发完毕,不再有新项目产生的情况下,房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外,一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
6、外部环境:所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高,所以比较容易出手,如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。
房价评估方法
1、市场比较法
市场比较法说的通俗些,其实就是货比三家,售房者想要对房子做出准确的定价,最基础的办法就是和类似房产进行比较。对于购房者来说,可以通过多看几处住宅,然后在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的方法,从中挑选出自己最中意的一个。
2、收益还原法
收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计房价的做法,首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法
成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。二手房的的价格按成本估价法进行计算,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧
4、假设开发法
假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析,房产项目在被建设之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本,税金等,最后扣除地价,剩下来的就是预期的利润。
5、基准地价法
基准地价法是指针对到某一地块的土地使用权价值评估,参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法,这种方法通常具有有一定的政策性。
6、混合法
混合法是将以上几种方法综合运用,即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均,一般是先用耐用年限法确定基准减价额,然后依实际观察法进行修正。
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