商业地产策划方案需要注意什么？

其他3条回答

• 

  138****8383

  2016-01-08 16:01:33

  在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。
  
  　　虽然中国商业地产起步很晚，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。一方面，欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训，我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。但是，另一方面，因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业策划、规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。所以，专业化、本土化才是长久发展之道。
  

  查看全文  0
• 

  135****6485

  2016-01-08 16:01:13

  商业地产操作所涉及的工作相当广泛，从前期市场调研、商业规划及建筑规划，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需要专业化的惊人投入。策划工作，也就贯穿于商业地产的始末。
  
  　　1、商业用地的价值判别与发展定位
  
      策划人员要明白：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。
  
  　　2、商业地产融资策划
  
  　　商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。
  
  　　根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如，从银行贷款和投资人出资入股两种融资方案，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理。究竟如何选择，应具体问题具体分析。

  查看全文  0
• 

  130****1469

  2016-01-08 16:00:51

  商业地产策划原则
  
  　　在商业地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了商业地产策划的一些基本规律。根据商业地产项目的具体情况灵活运用这些规律，创造项目典范和营销经典，以提高商业地产策划的科学性和规范性。
  
  　　1、位置原则
  
  　　商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的，不同的商业地产形式、定位，势必需要不同的位置与之相对应。先天位置的好坏并不起决定作用，只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜在的商业价值，创造出兴旺的商业。因此，商业地产的位置原则贵在一个“准”字！
  
  　　在现代大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”
  
  　　购物中心的选址，必须同时具备三个条件：
  
  　　一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；
  　　二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；
  　　三是交通便利，停车方便。由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心——王府井，每日的人流至少有10万以上，这保证了东方广场巨大人流的规模。
  
  　　如果在地理位置欠佳的区位操作商业地产，不要认为没有成功的可能性，只要能创造出适合区域消费的准确商业地产产品，并一定可以顺利操作，街区商业、主题商业都有可能成为操盘的选择。所以，位置原则重在一个“准”上！
  
  　　　2、商业优先原则
  
  　　曾几何时，有人调侃地说：“商业地产就是一半是商业，一半是地产”。但是，商业地产尽管是地产的一种，毕竟是为商业制造经营场所，所以商业地产的核心是“商业”，商业的形式决定了商业地产的形式！
  
  　　地产与商业的对接非常重要。过去往往是先地产后商业，开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞，把房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后，出租给谁？谁来经营？并且，这个地方适不适合搞商业？适合搞什么业态的商业？一些开发商很盲目，没有统筹考虑。
  

  查看全文  0