房价收入比的定义是什么？怎么算?

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  131****7918

  2015-12-30 15:56:08

    通过以上对现行房价收入比计算方法缺陷的分析，可以发现，现行计算方法的缺陷存在于平均房价和居民收入这两个方面的计算上。因此，应该从平均房价和居民收入这两方面入手对其计算方法进行改进。与此同时，还要考虑与现时的统计资料、统计口径相街接。
       （一）改进平均房价的计算方法。鉴于现行房价收入比的计算方法没有考虑旧房价格，没有考虑新建房住宅市场高中低档房屋对住宅价格的影响，因此应该把旧房的房价纳入计算，并且对新建房加以细分，用加权平均法来计算整个住宅市场的平均价格。具体方法如下：按照住宅的新旧情况，将市场中的房屋分为新建房和旧房（二手房）两大类，其中新建房又分为别墅、高档公寓、一般商品住宅和经济适用房三类。计算各类房屋的平均价格，然后将这些平均价格加权平均，得出市场住宅的平均价格。以经济使用房为例：经济适用房的平均价格=（经济适用房的交易总额÷经济适用房的交易总面积）×平均每套经济使用房的平均面积，经济适用房的权重＝经济适用房的交易总额÷新房的交易总额。
       旧房的平均价格=（旧房的交易总额÷旧房交易总面积）×旧房的平均面积
       市场房屋的平均价格=新建房的平均价格×新建房权重+旧房的平均价格×旧房权重
       新建房权重=新建房的交易总额÷市场住宅总的交易总额
       旧房权重=旧房的交易总额÷市场住宅总的交易总额。

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  138****3232

  2015-12-30 15:55:51

    （一）只计算新建房的价格，没有考虑旧房价格。住宅是一种特殊的商品，具有耐用性和价值量大的特点，旧房即使经过长时间的使用，在市场中仍有很大的需求。通常旧房的价格较新建房的低30%左右，因此旧房对新建房有较强的替代作用，当新建房价格较高时，一部分需求会转向价格较低的旧房。旧房在住宅市场中占有重要的地位。西方国家每年上市的住房中，旧房占了50%以上。随着我国房地产市场的逐渐发展成熟，二手房交易在住宅交易市场中占有越来越重要的地位，截止2005年，二手房的交易量直逼新建房交易量，占整个住宅市场的47.9%。现行房价收入比的计算方法只包括新建房价格，不包括旧房价格，因此现行的房价收入比只能反映住宅市场的“半壁江山”，不能完整、真实地反映整个住宅市场的价格。因此，现行的计算方法计算出来的房价收入比的值偏大。
       （二）忽视了住房市场结构对房屋价格的影响。在计划经济时代及至房改之前，人们的收入水平较低，对住宅的要求也较低，能拥有一套房屋已经心满意足，需求结构较为单一，住宅市场的供应结构也较为单一。随着经济的发展，居民的收入差距逐渐扩大，不同的收入阶层对住宅有不同的偏好。高收入阶层不仅希望住得宽敞，对房屋的样式、装修等均有较高要求；中等收入阶层则追求住宅具有较高的“性价比”；低收入阶层拥有一套自己的房屋已十分满足，即使住宅的面积相对较小，位置较为偏僻也不太介意。面对消费者的多层次需求结构，房地产开发商也根据不同的需求开发相应的住宅，住宅市场结构逐渐向多元化发展。现在新开发的房屋按户型和价值大致可以分为别墅、高档公寓、一般商品住宅和经济适用房三大类。多元化的住宅市场结构对住宅价格有很大的影响，如果别墅，高档公寓占的比例较大，则整个住宅市场的平均价格较高；如果经济适用房占的比重较大，则整个住宅市场的平均价格较低。调整住宅的市场结构也成为了国家对房地产市场宏观调控的重要手段之一。近年来，针对房价的上涨情况，国家通过增加经济适用房的供给来调整住宅市场结构的方法以降低房价。按我国现行房价收入比方法计算的房价，是通过笼统地用新建房销售总额除以销售面积，求得住宅单位面积的平均价格，然后再乘以住宅单元面积，求得住宅的平均价格的方法计算而来的。它反映的是不同档次住宅价格的平均值。按照通俗的说法，就是“鱼翅和白菜的平均值“。这个计算方法完全没有考虑住宅市场结构对住宅平均价格的影响，无法反映我国住宅市场结构对价格的作用。
       （三）只考虑我国居民的可支配收入，低估我国居民的购房支付能力。居民的可支配收入主要是由工薪收入、经营性收入、财产收入、转移性收入四部份组成，其中工薪收入占60%以上。除了可支配收入外，我国居民还有其他经济来源来支付购房开支。

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  133****6872

  2015-12-30 15:55:40

  根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》，房价收入比是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。对于该定义中的“中等自由市场价格”，《指南》是这样规定的：“中等住房价格是指在售房者不是迫不得已而卖房的情况下，住房进入市场适当长的时候后的出售价格。……该地区内有50%住房的价格低于这种住房；有50%的住房的价格高于这种住房。因此，在计算中等价住房价格时就应当包括该地区内的所有住房，无论是新的还是旧的，是正式还是不正式的。”定义中的“中等家庭年收入”，《指南》是这样定义的：“中等家庭收入是指一个家庭所有来源的总收入，包括工资、薪水、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入，还包括诸如消费可以出售的农产品这类的隐含收入。”可以看出，联合国定义的房价收入比计算方法是：房价收入比=市场住宅单元价格的中位置÷家庭总收入的中位值。许多西方发达国家都是利用这个方法来计算房价收入比的。
       由于我国住房价格的中位值难以统计，且受统计资料不完全的限制，我国学者采取另外一种方法计算房价收入比：房价收入比=新建房平均房价÷户均家庭可支配收入。其中，家庭可支配收入=人均可支配收入×户平均规模。由于我国的统计指标缺少对交易房屋单元的统计，所以学者这样计算，新建房平均房价=新建房单位面积平均价格×房屋面积，新建房单位面积平均价格=新建房销（预）售总额÷总面积。由于目前的统计资料无法计算出每套住宅单元的平均面积，因此学者在计算时对“房屋面积”的确定均是估算的。不同的学者计算出来的数值也就有所不同，主要是在房屋面积的估计上不一致造成的。一些学者用城市人均住房建筑面积乘以城市户均人口来计算房屋面积，一些学者认为现在新建商品房的面积都比较大，计算时房屋面积就取100平方米，一些学者根据其它理由将房屋面积取为60、70、80平方米等等，但所采用的方法都是相同的。笔者根据该种计算方法，取每套住宅平均面积为80平方米，计算出北京和上海两个城市2002~2004年的房价收入比

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  138****5885

  2015-12-30 15:55:13

  　我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
  　　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

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