开发商现在用楼盘广告语需要注意些什么？

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  132****1144

  2015-12-30 13:45:57

  《解释》首次将房地产开发商就商品房所作出的一些广告说明和宣传资料定性为要约。“要约”这一法律概念，也随着《解释》的出台第一次进入房地产公司的视野，而成为销售部门常挂在嘴边的“口头禅”。今天给大家讲课之前，公司销售部门就“销售广告”和“要约”的问题和我交流过意见。我想，要弄清楚“要约”和“要约邀请”的问题，应该从《合同法》对要约和要约邀请怎么定义讲起。以后有机会再专题给大家讲《合同法》。
  
  　　《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”
  
  　　《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

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  136****6266

  2015-12-30 13:45:23

  购房人在入住后发现上当受骗时，首先要弄清商业广告属于要约邀请还是要约。如果属于要约邀请，则在法律上无约束力。此时，如果购房人发现建成房屋与预售广告中许诺条件不符，不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。
  
  　　如果开房商在广告中作出根本无法实现的承诺，则属于缔约过程中民事欺诈行为。购房人可要求开发商承担缔约过失责任。
  
  　　所以，购房人在签订预售合同时应设法将广告许诺的条件纳入预售合同中，使其成为合同条款，以便日后追究预售方违约责任时有合法依据。

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  135****9891

  2015-12-30 13:44:50

  售房广告与购房合同不一致怎么办？为了避免产生纠纷，在签订购房合同时，一定要确保宣传的内容写进合同里，因为房屋买卖是个要式法律行为，必须签订书面的买卖合同，甚至还要到政府房地产主管部门进行登记备案。但在实践中，有相当一部分人对合同毫不重视，在签订合同时，对合同的内容并不认真阅看，只管签字，对合同约定的双方的权利义务不甚了知，这就可能造成两个后果，一是忽视了自己的权利，应该约定的而没有约定，使自己合法权益的实现没有合同依据；二是不了解自己应当履行的义务，违约了还不知道，或者自己虽然没有违约，但要追究对方的违约责任却没有任何依据，一旦打起官司，不利的后果是可想而知的。
  由于法律对商品房销售广告的限定越来越规范，开发商为规避法律风险，往往会在合同补充条款或附件中设定一些隐形的免责条款陷阱，如有开发商曾在合同附件里注明“合同与附件未注明的广告、协议、样板房的承诺都无效。”如有开发商故意将模糊不清的小区平面布局图作为合同附件。
  一方面，对于购房置业者而言，在购房签约之时，一定要保持高度的警惕性，尽可能运用自己的知识结构全面谨慎地审核待签之合同条款，尤其对于合同的补充条款和附件部分，必要时不妨委托专业人士审核，以免一时疏忽，却结百日之忧愁。
  另一方面，购房者还需掌握一些擅用补充条款和附件的签约技巧，与开发同据理力争，将签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等所做的具体明确承诺作为补充条款写入合同或粘贴作为合同附件，让开发商盖章确认，构成合同有效组成部分。

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