房市将会出现哪些变化

一、“棚改”仍继续，但是安置方式或将有改变。前两年一二线城市的房价能上涨这么快，甚至去年三四线城市房价的突飞猛进，与“棚改”政策息息相关。或者可以说是“棚改”货币化安置方式助推房价上涨，但是在2018年下半年，因为部分房价上涨过快的城市出现了商品房库存不足、房源供不应求的现象，所以国务院从新部署棚户区改造工作，提出“因地制宜”调整完善棚改货币化安置政策，特别是那些房价上涨过快的城市将“取消货币化安置”方式，主要以安置房补偿方式为主。

二、“去库存”将近尾声，房价的外部刺激因素减少。如果说房价这两年能飞快上涨主要是因为两大因素的话，一个是“棚改”，那么另一个就是“去库存”。不过经过这几年房地产去库存化，现在很多城市的库存已经降到了正常的范围，甚至房源还出现了零库存、供不应求的现象，所以楼市“去库存”正式进入尾声，房价的外部刺激因素减少，房价将慢慢回归理性。从2019年国家给出的信号也可知，今年楼市走向已经基本清晰，如果说2016年和2017年的主要看点是“去库存”和“棚改”，而2018年的主要看点是遏制房价上涨，那么2019年的看点则是建立长效机制和房地产税。

三、住房供给方式多样化，更全面的解决老百姓的居住问题。在2019年，国家将加大力度建设市场体系和保障体系这两大住房体系。市场体系重点是商品房，“稳房价、稳地价、稳预期”将是主要目标，弱化商品房的投资属性，让房子回归居住属性;而保障体系的重点是共有产权住房、经济适用房、租赁住房(长租房)等，进一步保障中低收入群体的居住问题。例如深圳、广州、上海等热门城市都将调整商品房与保障性住房的比例。

四、楼市进入分化调整期，开发商面临“优胜劣汰”的残酷竞争。房地产行业存在的开发商或中介弄虚作假，请“房托”来楼盘买房，一房多卖、阴阳合同，黑中介乱收费、吃回扣等乱象已经引起国家相关部门的重视。在2018年，很多城市都重点打击“黑中介”以及房地产乱象，整顿和规范房地产市场，并且目前已经初见成效，像开发商乱抬价、捂盘惜售，黑中介乱收费、发布虚假广告等现象明显减少了很多，房价也慢慢回归理性。

而楼市已经进入分化调整期，一二线热点城市的房价在严厉的楼市政策下，或将继续有所回落;而三四线城市的房价增速变缓，慢慢趋于平稳;五六线城市或者县城的房价在没有其他产业优势、城市魅力等支撑点下，房价的涨速也变缓，甚至开始出现回落，不同城市的楼市进行分化调整。当楼市进入分化调整期，开发商也将面临“优胜劣汰”的残酷竞争，很多不规范、资金财力不雄厚的中小开发商或将直接被淘汰。

五、“因城施策”成主调，地方楼市调控的灵活性加大。“一棍子打死一船人”这不符合实际，所以随着楼市进入分化调整期，“因城施策”的地方楼市微调的作用也将凸显出来。在不违背“房住不炒”的总定位和“稳房价、稳地价、稳预期”的总目标的情况下，地方楼市调控的灵活性加大，这样更有利于建立长效机制，使楼市健康的发展。

六、房地产税立法加快，2019年或将走出关键的一步。近段时间房地产税又传来好消息，国家相关部门在今年的主要任务之一就是确立民法典、房地产税法等重大立法事项，其中就包括加快房地产税的立法调研、起草等工作，稳步推进房地产税立法。这次是官方表态，其传递出了一个信号：房地产税真的要来了!所以房地产税或将在2019年走出关键的一步。

总之，2019年的楼市趋势已经渐渐明朗，“房住不炒”仍是重点，房价大趋势还是以“稳”为主。至于是稳中有降还是稳中略涨，这就要看各个城市的楼市行情了，在“因城施策”的楼市微调下，一切皆有可能。不过，笔者认为，一二线城市估计还是以“稳中有跌”为主，而三四线城市是平稳发展，五六线城市或者县城可能是“稳中略涨”。