“中国现在一线城市的房价相对收入已经超过日本最高点”，摩根士丹利原首席经济学家谢国忠近日表示，政府的政策制定与市场需求难以匹配，造成了目前一线城市和二三线城市的分化局面。谢国忠认为，政府手中有很多可以调控房价的工具，但必须更科学、更市场化。

在由龙湖地产主办的以“领袖对话、府上争鸣——论道中国经济大势”为主题的论坛上，谢国忠表示，中国最核心的问题是投资跟消费的平衡问题，过度投资的方式难以为继，提升劳动者回报，让他们成为消费的动力，才是根本，而这主要依靠改革。因此中国核心的增长驱动力，是改革而不是刺激经济的信贷或者投资。

在中央提出“去杠杆”和“去库存”的背景下，统计局刚刚公布的2月数据显示，70个大中城市房价环比上涨的城市达47个，且涨幅还在继续扩大，近期北京、上海、深圳等一线房价更是大幅跳涨。谢国忠认为，这同样是一个供给侧的问题，政府的政策制定与发展预期跟市场需求难以匹配。他表示，2008年以后，中央对一线供应做了限制，鼓励投资小城市和二三线城市，当时的愿望是中国经济要分散，但老百姓还是更愿意生活在大城市中，导致了二三线库存的过剩。如今，政府发现问题不对，想办法改革，但假如措施不够市场化，最终还是不能应对市场的变化。

对于实现“去库存”的出路，谢国忠认为还是要回到讨论更科学的城市化战略上。他表示，城市也是一个消费产品，什么样的城市化是老百姓可以接受的，改造城市一定要尊重消费者的意见。

原摩根士丹利首席经济学家谢国忠说，他一年半前将除房子之外的资产变现，保持流动性，等待投资机会。随后，他补充了一句，原本也想把房子卖掉的，但是家人不同意。

台下的观众会心笑成一片。

谢国忠是中国房价最坚定的唱衰者，他在10年时间里，一直不遗余力地唱空中国房地产市场，发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断，不过，这些论断全部没有实现。

业内普遍认为，谢国忠的这些判断建立在理性的经济学素养上，只是，对中国国情少了一些切实的理解。

经过多年的发展，中国的房价没有如谢国忠所说跌掉一半，反而上涨了数倍。春节至今，一线城市突然涌现的成交高潮，处于官方的密切关注中，部分城市准备加码调控措施。

又是一个房价涨跌的敏感期。

出乎意料的是，3月18日，和著名经济学家茅于轼共同出席龙湖西宸原著举办的小型经济形势研讨沙龙时，对一线城市房价，谢国忠的口风变了。

在面对“未来一线城市房价会不会上涨”的问题时，谢国忠说，我们和日本不一样，我们手里的工具比较多。如果你有很多钱，要买一套房子自住是另当别论的。

“如果首付下降，贷款利息降低，最终炒的还是一线城市的房子。”谢国忠表示，2008年以后，中央对一线供应做了限制，鼓励投资小城市、二三线城市，当时的愿望是中国经济要分散，但老百姓(51.130, -0.40, -0.78%)还是更愿意生活在大城市中，导致了二三线库存的过剩。如今，政府发现问题不对，想办法改革，但假如措施不够市场化，最终还是不能应对市场的变化。

他认为，化解库存的办法，最重要的是回到城市化的战略上，城市也是一个消费产品，什么样的城市化是老百姓可以接受的，造城市一定要尊重消费者的意见。

他表示，相比小城市而言，大城市生存力更加旺盛，美国在2008年之后经济恢复的都是大城市，中小城市还是2008年衰退的状态，这是一个教训。中国要集中资源搞建设，而不是分散资源。

当然，他仍旧认为一线城市的房价处于高位，如果想像炒股票一样炒房子，一定不是时机，“中国现在一线城市的价格相对收入已经超过了日本最高点”，他不会在近期购买一线城市的房子，因为在这样的高位买入不是他认可的价值投资。

大家好奇他变现的那笔钱，要怎么花，什么时候花。

谢国忠给出了几点看法：首先，在目前的全球经济形势下，流动性非常重要，不要对固定资产过于追求，房地产这20年朝上走，这是全球化的影响，历史上来讲，房地产并不是一个很好的投资。

“中国人去全世界买房子，最近我在悉尼看到，整个地方都被中国人买下来了，酒店里面都是讲中文的，全球买房子干吗?中国人相互之间炒，好像涨起来了，最终的需求是从哪来的?击鼓传花的事情在其他国家玩不久，中国人多可以玩比较长的时间，你到悉尼几把就没有人接了。”他提醒，不要加赌码。

第二，今年特别强调流动性，在全球经济动荡且流动性充裕的背景下，投资者应该保持谨慎，以保有现金流动性为主。

他不认可创业板的股票，“即使买股票也要买大盘，但是不赚钱你买了干吗”。

对资产的保值方式，他更倾向于政府债和黄金，“黄金处在区间波动的状态，不会崩盘，现在也不会大涨，通胀低是因为产能过剩，如果产能过剩这个问题解决了，通胀来了会非常高，且没有中间温和的地带，黄金是一个保险产品，。”

美金也是谢国忠认为的相对安全的资产配置方向。他表示，2008年之后，美国解决了包括坏账在内的几个大问题，未来经济向下的空间有限，美金从今年到明年预计都会比较稳定。而对于欧元和日元，尽管当前表现不错，但谢国忠认为这与能源价格下跌带来的外贸顺差增长有关，而未来形势并不确定。

至于投资时机的选择，谢国忠认为，经济形势转变会有标志性事件，比如2008年金融危机的象征性事件是银行倒闭，“如果经济形势转变，这次的标志性事件会不会是大的资源公司倒下?我觉得应该是大公司倒闭，而不是小的公司，没有意义。现在金融体系流通还是很好的，银行不需要公司倒，有一些公司，我们投的时候是泡沫比较高的时候，这些公司风险就很大，这些公司还没有倒闭，我就纳闷了，有时间大家就等呗。”

近一阶段，一二三线城市房价不断的上涨，已经有一些挤出效应存在着，为什么老百姓这么热衷去买房子?为什么会出现这种情况?

原摩根士丹利的董事总经理及亚太区首席经济学家谢国忠认为中国的楼价一线、二线、三线价格不断的飙升主要原因在于一方面是中国的货币超发，但是中国的货币超发，没有美国的或者是发达国家的整体的货币的宽松是不可能的，因为你如果货币增加那么快的话，其他的国家货币政策不宽松的话，人民币贬值的压力就会非常大。所以中国的货币政策从08年到现在能够增加速度那么快，是跟全世界的货币宽松有关的，所以中国的房地产泡沫跟世界货币环境有关的。

在中国我现在很担心老百姓买房的情况，为什么大家都疯狂的去买房，这跟首付贷有关系的。举例子现在像中国家庭负债的话，从08年的5.5万亿，增加到现在30多万亿，上升了差不多5倍，这个水平已经是不低了，相当于家庭的可支配收入的100%，跟美国一样了，而且我们现在的水平每年是增加20%左右，这个还不包括了银行里面提供了首付贷这样一个规模。所以中国的房子，不像大家说的是口袋里有现金去买房子，这个是借钱借来的。所以这个跟其他的国家的房地产泡沫应该是一样的。

2016年一线城市楼市(北京、上海、广州、深圳)的房价狂歌劲舞，价格一路飙升，比如，今年1-2月一线城市房价同比上涨20%，而二线城市同比则只上涨1%，三线则下降-0.5%;环比来看，1-2月一线城市房价上涨4%，也高于二三线城市的0.5%和0增长。从地段来看，北京市中心的平均住房价格由2010年约47000元/平米上涨至2016年的86000元/平米，深圳市中心房价由2012年约43000/平米上涨至2016年87000万元/平米，上海广州市中心房价在此期间也大约上涨了3-4倍，上海住宅的套均总价很可能已经超过纽约，追赶伦敦，这是近日国际房地产顾问戴德梁行发布的三季度数据中透露出的结论。

谢国忠谈到中国的楼市价格表示在一线城市已经超过历史上任何国家，包括日25年前的水平，中国北上广深一线城市房地产的市值已经可能超过了美国所有的房地产的价格。所以这个是在中国的房地产的泡沫是史无前例的。

最后谢国忠给到中国现在继续在买房的老百姓一句建言是现在很多人首付也是借来的，我觉得他的考量是不一样，因为反正不是自己的钱，到时候死猪不怕开水烫，无所谓，是吧。所以我觉得出现可能像美国人08年的次贷，零首付的按揭引起来的，后来很多人为什么把房子就不要了，是因为没有自己的钱在里面，所以这是我觉得对以后金融机构比较大挑战。我觉得就是，大家愿意借给你百分之一百的钱让你去赌，你为什么不做呢，我也不能说是你不应该去做，万一有机会你赢呢。

谢国忠接受独家专访指出，英国确定脱离欧盟，不会造成全球股市系统性风险，全球股市重挫预估仅是「一日效应」，但却是「去全球化」的第一步，接下来须观察美国总统选举结果，川普若当选，对全球股市来说才是危机的开始，以下是专访纪要：

问：如何解读英国确定脱离欧盟的决定?

答：从24日全球股市表现来看，似乎对英国脱欧结果非常悲观，但说穿了，这只是大家对赌英国会留在欧盟、累积套利买盘后的「风险宣泄(risk-off)」结果，情况其实没有那么糟糕，不会是系统性风险，更不会是1998与2008年金融危机再现。

理由很简单，外界总是认为英国脱欧会衝击伦敦金融中心的地位，但殊不知近十几年全球化的结果，伦敦成为全球资金炒作天堂，包括英镑、房地產全数大涨，但经济并没有老百姓想像那么好，因此，英国脱欧后若能让英镑与房地產价格降下来、经济成长加速，对英国人民反倒是好事一件。

问：如何看英国脱欧后的潜在骨牌效应?

答：我认为，英国脱欧会是「去全球化」第一步，所谓全球化结果，就是少数人透过资產价格推升方式取得绝大多数财富，欧盟就是管道，因此，从结果论，欧盟是个失败的组织，由于欧盟没有强而有力的中央政府，致使各国恣意行事，但苦果却要大家一起承担，最后，弱国不出去，强国只好走人，接下来就看希腊、义大利、西班牙是否会跟进，最早造成欧盟土崩瓦解的结果，但整体衝击有限。

但说实在，我并不担心英国脱欧结果，我比较在意的是接下来美国总统选举，也就是「去全球化」的第二指标，保守主义派、且行事不案牌理出牌的川普若当选，可能会出现包括：美中关系陷入紧张、通货膨胀与利率攀升、资產泡沫等问题，对全球金融资產来说，就会是影响相当深远的潜在危机。