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  2019-08-09 16:25:12

  二手房评估价是结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。一般可以采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。 二手房评估价计算以同地区商品房价格为基准: 1、房屋因素：(1)折旧:年折旧-2% (2)套型:"三小"套型(小厅、小厨、小卫)-10% (3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5% (4)朝向:无朝南外门窗-5%。 2、环境因素：(1)无物业管理-5% (2)非独立封闭小区-5% (3)有省、市重点小+15%。 3、心理因素： 举一个实例来验证一下：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别:二级地区。房屋结构:混合一等；套型:"三小"套型-10% ；建筑年代:1988年，折旧期12年-(12×2%)=-24% ；楼层:共七层，此房位于二楼-3%；朝向:南北；物业管理:非小区、无物业管理-10% ；:重点中小学+15% ；心理因素:-8% ；当地商品房价格为:4500元/平方米 估价计算：4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

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