2007年8月,王女士以50万元的价格将一套房子卖给张女士,双方签订了房屋买卖合同。由于该房为新房,尚未取得产权证,双方约定张女士首付30万元,待取得产权证后再支付剩余购房款。2008年3月,王女士拿到房屋产权证后并没有卖给张女士,而是将房屋以63万元的价格卖给市民刘先生,并办理了产权过户。目前张女士准备到法院起诉,要求王女士双倍返还已付购房款。
在本案中涉及两个法律关系,一个是物权关系、一个是债权关系。房屋的归属关系属于物权关系;王女士和张女士、刘先生之间存在两个房屋买卖合同关系属于债权关系。
由于物权是绝对权、对世权,具有公示的效力,而债权是相对权、对人权,不具有公示的效力,所以物权具有优先于债权的效力。
由于刘先生和王女士之间不但有一个有效的合同,而且还办理了房产过户手续,所以根据一物一权原则,刘先生取得了该房屋的权。张女士虽有一个有效合同,但是没有办理房屋过户手续,所以不能取得房屋的权,但是可以追究王女士的违约责任。
买房子,怕卖家“一房二卖”。有的老百姓买了期房,到了交房日,却得知房子已经卖给他人并办理了过户手续,从而使买房存在很大风险。笔者建议大家在买房的时候,在订立合同后房产过户之前,办理一个预告登记,当事人可以利用“预告登记”这一手段,避免卖家“一房二卖”。
根据《物权法》规定,房地产登记引进了“预告登记”的新环节。预告登记行为属于准物权行为,买方在办理预告登记以后,如果卖方再想卖房必须取得预告登记权人的同意。如果未取得预告登记权人的同意,房产局是拒绝办理房产过户手续的。
需要注意的是,“预告登记”是有期限的。根据《物权法》第二十条规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”
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