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  2015-09-28 08:29:39

  第一，共有人和承租人都享有优先购买权。权利人在按份共有的财产中出卖自己的应有份额时，其他共有人在同等条件下，享有优先购买的权利。所谓按份共有，是指数人按其应有份额对一物之全部享有所有权。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”据此，共有人对共有房屋有优先购买权。同时，作为承租人也有优先购买权。所谓承租人的优先购买权，指在租赁关系存续期间，出租人欲出卖作为租赁标的物的房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。”据此，承租人对其承租的房屋也有优先购买权。第二，当共有人和承租人的优先购买权发生竞合时，哪个权利优先呢?在司法实践中，通常认为共有人的优先购买权先于承租人的优先购买权。首先，从联系的紧密程度上看，共有人出卖的其应有部分与其他共有人的应有部分共同构成一个所有权关系，附在同一个物体之上；而共有人出卖的应有部分与承租人的关系只是租赁的关系。其次，所有权的存在是无期限、永恒的，而租赁关系是有期限、暂时的。如果承租人的优先权优于共有人的优先权，那么承租人将会与其他共有人一起成为所有人。如果共有人的优先权优先承租人的优先权，当租赁关系结束后，物的所有与利用会统一，这样就使得法律关系简单化。最后，共有人的购买权优先承租人的购买权不会影响到原有租赁关系。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”所以说，从简化法律关系、物尽其用的立法目的出发，司法实践中选择适用共有人的优先购买权先于承租人的优先购买权的做法。在上述事件中，共有人宋某将其对房屋的共有份额卖给另一个共有人张某的做法是有法律依据的，您在此情况下主张优先购买权并不能得到法律的支持。我们认为，您应该与宋某终止房屋租赁合同，而与张某签订新的房屋租赁合同。症结所在本问题的症结在于咨询者对承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生竞合时哪个优先这一问题不清楚。律师提醒与注意事项出租人没有顾及承租人的优先购买权而出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效；但是当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

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