小产权房买卖合同的效力怎么确定

1、小产权房买卖合同效力的首要司法考量依据

经过选择这些年各地法院承认小产权房买卖合同有用或按有用处理的案子并进行剖析对比可知，法院的处理首要根据以下考量根据：契合合同有用的通常要件;维护公正、诚信准则;尊敬既成的实行现实或客观情事;遵照道理和习气;遵照特别准则规矩逻辑;遵照证据规矩逻辑;契合国家方针规则;安稳社会秩序。

此外，经过统计上列各类考量根据被引用的次数及其在悉数案子判决根据中所占份额可得，法院倾向于从合同通常生效要件视点寻觅断定小产权房买卖合同有用的根据，而较少顾及国家方针精力及产权的合法性疑问。“尊敬既成实行现实或客观情事”“维护公正、诚信准则”“遵照道理、习气”等考量要素占有主体位置。

2、小产权房买卖合同效力评判的规范依据

专家们从法教义学视点提出了多种解说途径，以破解法令适用困局。

从法教义学视点动身，应以《土地管理法》第63条作为裁判小产权房买卖合同效力疑问的法令根据。因素在于，该条的调整方针为团体土地使用权人、用地人与购房人之间的联系，其私法规范特点与小产权房买卖合同的适法规模相契合。一起，该条文所倡立的农业保证、农地维护的方针方针是在建立团体建造用地流通及小产权房买卖效力规矩和进行有关司法处断时无法逃避的价值规范。

根据此，怎么了解《土地管理法》第63条规则中的“非农业建造”将直接联系到小产权房买卖中团体土地使用权流通的合法性疑问。从文义解说的视点看，对“非农业建造”有两种了解：一是“非农业+建造”，则凡属“建造”所包括的团体土地使用权的流通均应制止;二是“非+农业建造”，则与农业有关的(或工业范畴以内的)建造活动所包括的团体土地使用权的流通不在法定制止之列。着眼于小产权房买卖效力疑问的实在解决，参酌《土地管理法》第63条内含的方针意图，第二种解说计划更为合理。从意图解说的态度看，只要不违反《土地管理法》第63条寻求的农地维护、乡村保证的宗旨，团体土地(含团体建造用地)使用权流通是可以允许的。

3、小产权房买卖合同效力的司法判定

根据以上解说，综合地方法院司法实践现状，当时及往后相当长时期内法院裁判小产权房买卖合同效力疑问的通常思路应为：

1、根据《土地管理法》第63条划定的“农业建造意图”，只将有违农人生计保证和农地维护准则的团体土地使用权流通列为法定制止规模，在城镇居民以“非转农”方法采购小产权房的情况下，有关团体土地使用权流通契合“农业建造意图”，小产权房买卖有用。

2、秉持寻求本质公理的理念，只要不违反国家法制的本质一致，应尽量尊敬小产权房买卖个案的特别性，尊敬既成实行现实或客观情事，表现必要的道理和买卖习气。

3、针对实践中多发的卖房人为求房子提价利益主张买卖无效的景象，应一直重视公正、诚信准则在有关利益联系处置中的动态遵循。

在国家城镇化建设快速推进的新形势下，既定的建设用地使用权交易结构面临挑战，既有模式的稳定性受到威胁。因此，在小产权房交易效力评断等相关问题上对法律进行续造甚至立改废是十分必要的。原文通过对司法案例的整理分析，探寻法院在认定小产权房买卖合同效力时的裁判依据和逻辑规则，并提出裁判此类案件的新思路，具有重要的参考价值。