房贷等额本息怎么月供减少了

房贷采取的是等额本息还款法，月还款额却减少了，原因很可能是：

一、房贷提前还过一部分款项

如果对房贷进行过提前部分还款操作，后续利息将不再按照贷款总额计算，而是按照剩余本金重新计算，利息会有所减少。

且在提前部分还款后，针对剩余房贷，借款人可以选择缩减每月月供，保持还款期限不变(或是选择缩短还款期限、保持每月应该不会)。

二、房贷利率进行了下调

(一)公积金贷款

办理的房贷类型是公积金贷款，执行央行贷款基准利率。由于在还贷期间人民银行下调了贷款基准利率，因此从次年的1月1日起开始执行新利率，月还款额自然会相应减少。

注意：

1、中国人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年(含)以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

2、第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

(二)商业贷款

商业贷款利率以相应期限的LPR为定价基准加点形成，有重定价周期，每到重定价日就会按照最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，然后在下一周期执行。当LPR下调时，后续房贷还款自然会有所减少。

注意：

1、LPR每月20号(遇节假日顺延)会重新报价，2022年11月LPR报价是：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

2、基点数一经合同签订确定，在后续还贷期间都将保持固定不变(一个基点等于0.01%)。

3、商业贷款的重定价周期最短为一年，重定价日可以选择一月一日或者贷款发放日。

三、房贷首月按实际天数计息

虽然等额本息是保证在整个还款期限内月还款额都一致不变，但有的并不会将还款首月算在内，还款首月可能是按实际天数计息。由于天数与自然月不同，首月的月还款额与之后的月还款额相比自然不一样。

更何况有的银行放款时间距还款日期较近，可能就会直接延后一个月，将该段时日与后一个月合并在一起算作首月进行还款，如此一来，首月的月还款额自然会更多一些。

等额本息提前还款是缩短年限还是减少月供?

等额本息后，选择提前还款，有三种情况：直接偿还所有贷款，不产生利息;月供不变，但是还款的年限缩短;还款年限不变，但是月供金额减少。

1、缩短年限

如果借款人选择缩短还款年限，但是月供不变。优势在于还款的时间变少，在当前还款压力不变的情况下，贷款利息减少，并且未来手头的流动资金会有可预见性的增长。

但缺点就在于当前的经济压力没有什么变化，甚至因为要提前偿还部分贷款，手头可用的流动资金变少。万一遇见什么需要资金支持的事情，会变的比较困难。

2、减少月供

如果借款人选择月供的金额变少，但是还款年限不变。优势在于月供金额减少，自己当前的还款压力小了很多，生活中能够活动的资金更多，并且可以抵抗一定的通货膨胀。

缺点在还款的期限依然很长，万一未来遇见资金断裂的情况，很有可能发生房贷逾期。

总的来看，选择缩短年限和减少月供，都有利有弊。借款人可以根据自己的实际情况来作出比较合理的选择。想要还款压力小，就减少月供，想要成本低一点，就缩短期限。

提前还了部分房贷后，之后就不再按贷款总额来计息，而是按照剩余未还本金来计算。也正是因为如此，房贷提前还款能减免一定的利息。

若选择在还款中前期提前还款，能减免的利息就多一些(毕竟到还款后期利息都还的差不多了)。如果是提前一次性还清，那利息只计收到提前还清当天为止。

另外需要提醒借款人，在提前还款之前，需要先咨询一下银行是否要收取违约金。按照正常情况来看，如果借款人的还贷时间没有超过3年的话，选择提前还款很有可能需要支付还款本金的3%为违约费。

如果违约费超出了贷款利息，就属于得不偿失。

最后，提前还贷需要至少提前7个工作日申请。借款人需要拨打银行的客服电话，告知自己的需求，然后跟客服预约提前还款办理时间。