容积率是怎么确定的

容积率是由政府部门确定的，在土地出让时政府部门会限定该地块的容积率的区间，开发商建设的项目必须要符合这个标准，结合土地用途，实际上也就是城市规划的一部分。具体容积率的确定要等房子全部建成以后才能计算出。

容积率高好还是低好

不过对于购房者来讲，由于住房营业税为卖方缴纳，因此可以在购房时选择容积率低的小区，这样入住以后会感到环境非常舒适。一般普通住宅小区的容积率在1.0-1.2之间。在同等条件下，房价越高，容积率越低，居住舒适指数越低。容积率过高就不建议购买了。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。所以你说容积率大好还是小好高好还是低好?对购房者来说容积率低房子更好，对卖房者来说容积率高享受不到免税优惠。

容积率高的小区有什么缺点

1、人口密度

容积率较高的小区就意味着小区内的房子很多，小区内居住的人口密度大，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

2、内部规划问题

如果一个小区内的容积率过高，那么相对应的绿化也会减少，因此会造成楼间距过小、小区内道路狭窄以及停车位不足等，从而影响生活品质。