商业地产和住宅地产的区别和相同

答：您好，商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。有些自称最具实力的、最佳的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。1、产品性质不同 虽然有相当一部分投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。 而商业项目则大为不同。商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺升值。也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。2、价值链不同 住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。 3、客户构成不同 在购买住宅的客户群中，自用者与投资者之比通常都会在10:18：2甚至更高，而购买商铺的客户尤其是综合性商业项目的客户中，自用者与投资者比例通常是 3：7、2：8，近年更是出现了大量产权与经营权完全分离的商业项目，购买者100%为不直接从事、参与经营活动的投资者。 由于以上不同，商业项目与住宅项目的营销流程、营销手段、营销关键节点也大为不同。 在具体的操作过程中，住宅和商业都有一套看似相同但操作思路和手法却大相径庭的操作流程，同样是项目调研，调研的角度、方向、对象、环境、客户构成分析等等有着极大的区别，不懂商业运营的人是不能从既有的条件中分析出项目的SWOT,更谈不上给出建设性的意见和建议来操作项目，使得商业价值最大化。反之，会丧失大好的行业运作时机，给商业项目的招商、启动埋下后患。市场研究方向不同 住宅的使用价值和根本功能是为人们提供生活居住的空间，因此对购买住宅的消费者来说，产品本身硬件设施是影响其购买的最重要因素，如：户型、小区内部环境、生活配套、项目周边配套等。因此住宅项目市场调查中，对产品的研究主要集中在地块自然景观、人文环境可能吸引哪些目标客户，目标客户对户型、小区配套的需求等等硬环境的调研分析，以实现住宅使用价值的最大化为目的来展开的。 商铺的本质功能是保值增值，保值增值的基础是片区商业发展前景乐观、定位业种业态准确、经营管理方式对路，因此在商业项目市场调查中，对产品的研究主要是对商圈的研究：商圈发育程度、业态饱和程度、业种分布比例、潜在商业价值等。 受每日的上下班影响、受多年生活惯性影响，购买住宅的消费者受空间距离、交通条件制约较大，目标客户的空间地理分布较窄，城东的消费者对置业城西、城南消费者对置业城北都有一定心理障碍。因此住宅项目的市场调查特别注重对片区即对空间的研究。尤其是住宅开发通常还不能完全避免同一片区内出现定位大体相似的多个项目同时上市，更需要对片区辐射范围内的消费者进行细密梳理。 由于购买商铺的根本目的在于财富增值，商业项目的目标客户几乎不受地理空间影响，全城、全省甚至全国的投资者都有可能购买。但商业项目经营业种、业态、经营模式、消费者购物方式影响，购买商铺的客户主要看重项目发展潜力，因此商业项目的市场调查特别强调对发展趋势的研究：新兴业态、新业种、新规划，而且这种研究的视角是全国性甚至全球性的。策略目标不同 住宅的功能产品属性决定了其使用功能对客户而言具有必需性，即每个家庭都有购买需求，差别只在买哪里、买什么档次、买多大。尽管住宅的客户从地理空间上相对集中，但数量却庞大些。因此住宅项目的营销策略目标在于让目标客户认可项目，即通过形象包装、卖场包装、新闻宣传、广告、展销、公关、事件行销等手段不断向客户传达一致性的信息，消除隔阂，缩短客户认可项目的过程。 商铺作为准金融工具产品，对绝大多数客户来说没有必需性。尽管目标客户在地理空间上分布很广，但绝对数量却可能反而少些。因此商业项目的营销策略目标不但要认可项目，更重要的是要让他们对项目的定位、经营管理有信心，对项目今后的增值升值有信心。即需要通过对商业发展大势、片区商业发展前景、经营管理承诺的分析、论证引导客户建立起投资的信心。 商业项目的成交过程明显比住宅项目短，也就是说客户购买信心一旦建立，只需简短接触几次项目即可成交。这也是由于商铺不具必需性，因此商业项目的营销策略是速战速决，利用推广中信息不对称的优势，迅速的建立起客户对项目的信心，通过适当的销售策略和销控策略配合，迅速消化掉这批客户，形成项目热销的局面。销售现场包装内容不同 “看房看环境、买房买户型”。住宅的功能属性决定了其基本硬件对客户是否购买具有决定性影响，而这些硬件多数又是开发商能够掌控的。因此住宅项目的销售现场包装内容丰富：小区规划、建筑立面、户型设计、园林绿化、生活配套、物业管理、智能化设施、新型建材、样板房，其中每一个方面的创新都可能大大加强客户对项目的认可。 “地段、地段、还是地段”，对商业项目来说，地段是影响影响客户购买的首要因素，其次是项目定位、经营管理。可地段无需展示，项目定位、经营管理也由于属于典型的“软”内容而展示起来相当困难。因此商业项目的现场包装通常都较住宅简单得多。 住宅的包装是引导客户认可项目，因此总体说来比较讲究营造舒适、温馨、从容、典雅的气氛；商业项目的包装则需要让客户来到现场后树立强大的购买信心，因此总体说来更多地都在营造热烈、刺激的现场气氛。销售人员说辞不同 销售人员对住宅项目的推销主要也是通过对自然景观、人文环境、生活配套、项目规划精髓、园林设计、户型解析、物业管理描述等让客户认可项目，认为正是适合其需求的理想居所。 而商业项目则不但需要分析片区商业发展前景、定位如何符合商业发展大势、经营管理如何专业值得信赖，更需要用不同的方法、从不同的角度向客户详细演算其投资能在多长时间内收回，其投资收益率能有多高以坚定客户购买信心。广告宣传不同 住宅以人为本。广告宣传自然也就需要从多方面展示项目“家”的属性，广告形象——无论是图片、文案多数都是和风细雨式的，讲求精致。 商铺投资以钱为本。广告宣传也就需要围绕着如何赚钱、赚钱、赚钱而展开，因此总是围绕“黄金地段”、“领先商业模式”而大做文章，广告形象直白，但需要气势十足。推广节奏不同 产品决定客户，客户决定推广。 住宅项目参与市场竞争的主要内容就是其功能硬件如户型、小区内部环境、生活配套、项目周边配套等。因此对于一个品质优秀的项目而言，随着工程的进度，项目的推广变得越来越容易。因为在项目前期，所有的项目定位和设计都只停留在图纸上，人们对项目的态度存有一定的谨慎，而随着工程进度的进展，项目逐渐呈现在人们的面前时，对人们的信心是非常有利的支持，这也是，住宅项目往往在封顶的时候会形成一个销售高超的原因。因此，住宅的推广过程的重点和难点是在项目还没有具体形象的时候。 商业项目则不同，商业项目推广的重点阶段是项目开盘前后，这是商业项目销售的黄金时间。因为商业项目的购买动力来源于客户的信心，而客户信心的建立，主要看项目推广的信息传达。在项目操作的前期，开发商具有信息优势，可以有甄别地传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成销售行为的产生。但随着项目的进展，开发商的信息优势将减弱，客户获得信息更多，思考的因素也就会更多，购买犹豫性也就不断增强。同时商业项目必须要能招商营业才能初步体现其价值，因此开始营业前的招商进展，营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心。 真正专业的商业地产策划机构会在拿到项目图纸的第一时间，以商业的眼光来衡量项目规划，提出方案修改意见。大到商业面积的规划、功能的预先定位、小到采光、电梯、墙体的规划，总之，一切工作都在事先确定好，一来免得以后砸墙、换电梯等等，造成不必要的浪费；二来，大大缩短建设、销售、招商的时间，在明确的定位下，图纸上就可以进行销售招商。绝大多数开发商是不懂商业的，设计院的设计方案也只是满足设计的行业标准，更多的考虑到采光、美观等因素，更对商业一窍不通。项目建起来了，不得不找一家专业公司来做市场分析、商业定位、招商，而这时候为时已晚。项目功能性面积不能很好的满足实际经营业态定位，做商场显小，做卖场觉得没档次，埋没了项目形象。墙面用高档大理石装饰了，为了提升项目形象档次，招商引进了餐饮会所，餐饮需要开阔的视野、玻璃窗，于是砸墙，重新装玻璃......这样的反复与浪费在中国不是什么新鲜事了。想象很美好，现实很残酷。多少项目因为前期规划没有做好，使得本来极具价值的商铺空置；多少项目因为开发商和“砖家”的一厢情愿，连招商都招不进去，忽悠了一批投资客户的血汗钱；又有多少项目由于定位不准确，致使后期经营无法正常维持，想象中的金铺，变成了门可罗雀的空铺。 俗话说，外行看热闹，内行看门道。同样的吹吹打打，鞭炮礼花，有的是光明的前程，有的却是无尽的深渊。商铺，本是很好的金融工具，“一铺养三代”、“寸铺寸金”......商业地产的开发成本与住宅相差不大，但开发收益和投资收益却有很大的距离，同等地段的商铺价格是住宅的2-5倍，成熟商圈更高，在香港商铺价格是住宅的10倍。同时，商铺就其本身属性而言，有持续稳定的收益。如果说住宅投资违背了住宅的本质，国家要打压投机行为，对于商铺而言，不存在政策风险。商业地产有风险，因为他不同于住宅，不是生活必须，同时，从规划--建设--定位---销售--招商---经营环节，环环相扣，任何一环有问题都会对项目形成致命威胁；但其广阔的利润空间是极大的诱惑。许多开发商渐渐意识到了专业策划机构的重要性，从而给策划机构创造了很好的发展条件，然而商业不同于住宅，不是随便做几稿LOGO、楼书、宣传页就能搞定的。他要求策划机构的素质要十分全面，既要有准确的市场分析、商业定位能力，又要有开阔的视野和良好的商业资源，策划、执行能力，招商营运经验和实力.....否则商业项目的招商营运就无从谈起。 商业项目做好了能真正成为城市的名片，提升城市形象，增加就业惠及百姓，增加政府税收......因此，我们所谓的专业机构，要怀着一颗广阔而温暖的心，对项目负责、对城市负责、对客户负责，对未来负责，用专业的视角和眼光去审视项目，用智力和实力去服务项目，用值得信任和尊重的态度去运作项目，才能在这个行业获得长远的发展。望采纳

2016-05-28 12:16:35

商业地产和住宅地产有哪些不同

答：您好1不同中有一点是用途不同，一个是商业，一个是住宅。望采纳，谢谢

2016-04-22 10:16:29

商业地产和住宅地产有哪些不同

答：你好，同属于地产行业，但是住宅属于刚需型地产，商业多为服务性地产，如果你是想从事相关行业，还是选择商业地产比较好。望采纳！

2016-03-22 14:13:17

购买商业地产注意事项以及流程是怎么样的？

答：1、 地段和交通无论是写字楼还是商铺，第一是地段，第二还是地段。好的地段交通四通八达，目前，中国的很多城市，商用物业不少空置。空置的主要是非传统旺地建造的写字楼和商场。2、 人气人气与地段和交通并不完全划等号。有的物业所处地段佳，交通条件也好。但不聚人气。或者是车流过多。或者可能还有方面的原因。人气还得是购买目标物业的有效人气。如火车站，人够多吧？但火车站只能做些快餐和与旅行相关的买卖。因而火车站的商业物业一般都不是最旺的。3、 看目标物业的整体安排一些物业地段好，交通好，人气也旺。但租金上不去。原因是这样的物业总体安排杂乱。不同业态不同档次的商品全挤在一起，品味上不去，租金上升空间少。

2016-03-05 13:31:57

购买商业地产税费有哪些？怎么计算？

答：卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：房地产交易手续费3元/平方米。印花税：房屋产价的0.05%。土地增值税：A、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率。B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。

2016-03-05 13:20:22

九龙坡适合投资的商业地产有哪些？

暂无回答

2016-02-29 11:13:04

商业地产招商代理分哪几种？怎么收费？

答： 国内大多数的商铺“消费”是由投资客推动的前提下产生的，开发商为追逐高利润 快速去化的需要，用投资回报的概念出售商铺。而作为开发商自身并不具备招商团队及招商能力，因为这会增加开发商成本，所以招商代理的市场需求就产生了，从而“嫖客”与“妓女”的关系也就这么建立起来了。 谁是“嫖客“？那就是开发商们，“妓女”由招商代理人或公司来充当了。“嫖客”的工作跟简单，拿出所谓的免租期甚至一定的资金请“妓女”帮助解决需求。为什么要把招商代理形容为“妓女”呢？因为在这一层的关系中，招商代理仅仅是用各种手段，将自身手上所谓的资源（厂商资源）卖给了开发商们，他们在此过程中并不承担厂商进驻后的一切问题，在完成交易之后获利了结，一走了事。开发商是不会对厂商进行技术支持，活动辅导等正常商业促进活动的，这样就违背了正常商业的发展规律，助长了投机行为的产生及泛滥。

2016-01-22 15:01:47

商业地产招商提成制度

答：1、薪酬：底薪+佣金；2、招商业绩是指租赁双方签订《租赁合同》，承租方缴纳所承租物业的应缴费用；3、佣金均为税后计算，税费由公司负责；4、佣金分为公佣和私佣。1、底薪（转正后的底薪，并包含所有补贴）商业公司总经理、商管部经理、策划主管、招商主管、招商文员、运营专员、招商专员的底薪：按公司现有的编制和行政级别的薪酬体系规定的标准执行；（聘请项目所在当地人，可根据当地的收入水平适当调整）；2、佣金提成比例商业公司总经理：公佣---负责的招商项目和内容，当月招商业绩总额的20 %计提；商管部经理：公佣---按照所负责的招商项目和内容，当月招商业绩总额的8%计提；策划主管：公佣---项目当月招商业绩总额的2%计提；招商文员：按公司文职人员相应的工资标准，不享受招商业务提成奖励方案。四、招商人员的佣金提成规定招商工作按先后顺序大致可分为两个阶段：一是主力店和次主力店的招商阶段；二是全面驻场招商阶段。根据行业标准，结合公司目前的三门峡项目实际情况，佣金提成方案如下：1、全面驻场招商阶段佣金提成标准招商主管/招商专员：将按照项目的总量和难易程度来分解招商任务和制定标准考核基数。（1）招商主管： 公佣---项目当月招商业绩总额的3%；私佣---按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxx元；A、当月成交金额xxxx元以下，提成比例为10%；B、当月成交金额达xxxx元，提成比例为15%；C、当月成交金额达xxxx元以上, 提成比例为20%；（2）招商专员： 公佣---项目当月招商业绩总额的2%÷招商专员人数；私佣---与招商主任的私佣提成比例相同； 2、主力店和次主力店招商阶段佣金提成标准：主力店和次主力店的佣金提成标准：1）主力店的合同成交（签定合同，盖章，交纳定金后，实际意义上的招商工作已经完成），但因还没正式开业，合同条款的落实工作需后续跟进，故收到定金后的当月可以实施佣金提成，但只提取应提取的佣金总额的80%，另外20%则到商家实施开业后一个月内发放；2）佣金的公佣部分的计提标准按以上“全面驻场招商阶段佣金提成标准”中规定的个人应享受的相应比例计提；3）佣金的私佣部分（即合同第一谈判人、招商主管、商管部经理的私佣）的计提标准按如下方式：私佣---按当月个人招商业绩总额计算，基数为每月xxxxx元A、当月成交金额xxxxx元以下，提成比例为10%；B、当月成交金额达xxxxx元，提成比例为15%；C、当月成交金额达xxxxx元, 提成比例为20%；（备注：因主力店和次主力店招商的特点，所以与全面驻场招商阶段的月任务考核基数不同，平均到每月的任务基数应该要偏小许多。Xxxxx元为参考基数，可以根据项目实际情况进行调整拟定。）五、佣金发放时间招商人员当月成交的业绩，当月月底由招商主管统计，经项目商管部经理审核，再经财务核实，报商业公司总经理复核批准后，随当月工资一同发放。六、补充说明1、所有招商人员公佣的计算，如有新的员工加入，当月入职工作不到30天或当月离职的，该员工所属的公佣则不予计算。2、部门如有招商人员离职，其产生的佣金（公佣、私佣）则以公佣形式发放给招商部进行合理分配。支持附件一：佣金计算比例说明1、提取佣金总标的说明：按照目前行业内签约商户缴纳租金管理办法，一般商户租金缴纳为一次性3个月租金。依照目前招商佣金提取比例一般为招商项目的1.5-2个月租金，因此总的标的提取为签约成交租金的50%。2、商业公司总经理/商管部经理/策划主管：三个岗位的工作职能决定，统筹兼顾推广项目的招商进度，因此佣金提取只在总的签约成交租金中提取，考虑工作职责以及贡献程度，总经理提取20%，商管部经理8%，策划主管2%。3、招商主管/招商专员：在总签约租金中分别拿出3%和2%，作为奖励分别发放给主管和专员，另外的15%作为考核系数激励招商人员。附件二：散铺出租的业绩基数计算办法说明部门每月需完成的面积=总建筑面积的70%÷招商期月数每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员）每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×租金均价xx元/㎡每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的散铺业绩考核基数附件三：主力店的业绩基数计算办法说明部门每月需完成的面积=主力店总建筑面积的70%÷招商期月数每人每月需完成的面积=每月需完成成交面积㎡÷招商人员人数（主管+专员）每人每月需完成的金额=每人每月需完成的面积㎡×主力店租金均价xx元/㎡每人每月需完成的金额即每月xxxxx元的主力店业绩考核基数

2016-01-22 14:58:04

商业地产代理佣金提成方案

答：　1) 项目负责奖励分配：按项目实际招商代理总金额的1％-3％计提；　　2) 招商人员奖励分配：按个人实际所完成的总招商代理金额的10％-25％计提。　　3) 案场基金：按项目实际招商总金额的1％计提。　　4) 发放比例的确定：根据各项目的区域、产品类型、难易程度。

2016-01-22 14:55:45

商业地产代理营销及招商技巧

暂无回答

2016-01-22 14:52:35

什么是商业地产销售?

答：你好，商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又明做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。普通的房地产销售一般是指普通商品住房的销售。两者相比，商业项目的销售难度要高于住宅房的销售，但是商业项目的提成和佣金要高于普通住房销售的提成。

2016-01-16 13:26:16

中国商业地产业界获奖历届名单

答：　2015年度中国城市商业新地标-----莆田正荣财富中心　　2015年度中国商业地产城市地标项目奖----------中欧城　　2015年度中国价值商业地产项目----------深圳翡翠岛广场/新湖广场/武汉百步亭商业广场/成都大鼎世纪广场/宝奥城　　2015年度中国商业地产最佳运营商------正荣商业管理有限公司/诸城市鑫城市场运营有限公司　　2015年度中国商业地产最具影响力企业--------利时集团　　2015年度中国商业地产最具潜力企业----------广西荣顾集团　　2015年度中国商业地产最具潜力连锁品牌------三美易购/耀莱成龙国际影城　　2015年度中国商业地产最具竞争力连锁品牌-----------美雅酒店/K歌达人/朴坊连锁机构/格林童趣儿童摄影连锁机构/希乐城　　2015年度中国商业地产最具成长性连锁拓展品牌--------洛卡王国儿童职业体验社会馆　　2015年度中国商业地产最佳照明设备服务商--------雷士照明　　2015年度中国商业标识最佳服务商---------自由美　　2015年度中国商业地产最佳综合服务商-------------深圳市汇诚行商业地产顾问机构　　2015年度中国商业地产最佳设计机构----------MYD禾置国际设计　　2015年度中国商业地产最佳设计机构------和桥机构　　2015年度中国商业地产最具创新设计机构----------派沃设计　　2015年度中国商业地产风云人物---------林宠升 (香港日基發展有限公司董事長)　　2015年度中国商业地产风云人物---------陈沧海(苏州充橙商业管理有限公司总经理)/刘海南(希乐城董事长)　　2015年度中国商业地产杰出贡献奖----------叶智辉(香港环球商机商业地产集团总裁)　　2015年度中国商业地产杰出贡献奖-----------赵一军(大鼎世纪城集团副总裁)　　2015年度中国商业地产创新贡献奖-----------郭文华(湖南金桥国际仓储物流城总经理)　　2015年度中国商业地产杰出操盘手-----------曾智雄(福建八闽置业有限公司副总经理)　　2015年度中国商业品牌拓展精英--杨威(耀莱成龙国际影城发展建设部总监)

2016-01-15 16:13:24

中国高端商业地产投资吸引城市排名

答：对18个中国大陆城市进行研究，订定中国大陆最佳商业零售投资市场的排名；北京以集合多方面优势居首，上海居次。重庆及成都两个发展较成熟的二线城市，其商业零售发展的潜力亦较可观，两地分别排名第三及第四，反映二线城市的投资吸引力不容小觑。未来数年的预期零售销货量增长、可支配收入的增加，以及持续的城市化进程，都是支持中国大陆商业零售市场发展的重要因素。在刺激内需的经济政策配合下，大陆城市未来的高端商业市场投资潜力将被大举释放。

2016-01-15 16:09:42

中国商业地产排名，中国商业地产十强？

答：中国商业地产十强:1 大连万达集团股份有限公司 2 SOHO中国有限公司 3 凯德置地(中国)投资有限公司 4 上海绿地(集团)有限公司 5 世茂房地产控股有限公司 6 上海鹏欣(集团)有限公司 7 越秀地产股份有限公司 8 宝龙地产控股有限公司 9 厦门明发集团有限公司 10 上海证大房地产有限公司

2016-01-15 16:07:32

商业地产投资的模式以及投资回报率的相关因素

答：一、产权酒店 只管投资很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”，都竞相介入，但又不愿和商铺正面较量，于是另辟蹊径，在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者)，再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。二、分时度假居住 投资两相宜又有一些开发商认为，产权酒店模式呆板，不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假，投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后，可以选定一年之中一定时间自己居住，同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用，其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营，购房者不参与管理和经营，只得到固定的有一定年限的折旧率。点评：这种模式有二大好处：一，房子是按套数卖，在面积上不会被欺骗;二，经营方式灵活，自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现，特别是经营不善时。所以选择景点应是关键，游人多的地方好经营。三、认购建筑面积 挖掘中小客户这种模式在欧美一些发达地区非常盛行，成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式，有业内人士指出，这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是，地产商把位于黄金地带的商场或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证。点评：这种模式有二大特点：一，一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二，本钱少的中小投资者也可以购买，实际上是产权证券化的前奏。

2016-01-15 16:00:03