共为您搜索到147条关于“土地增值税”的问答
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个人转让房屋需要缴纳土地增值税吗
答:您好!根据法律规定,是需要的
2016-11-11 18:54:13
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拆迁安置房必须预缴土地增值税吗
答:您好!根据法律规定,是要缴纳的
2016-11-06 13:37:33
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房产税和土地增值税有什么区别?
答:土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。 房产税是以房屋为征税对象,对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。 他们的纳税义务人不同,土地增值税就取得土地增值收入的纳税人征收,象房地产开发公司和土地所有权转让人。 房产税的纳税人为房产所有者和使用者。 计税依据不同,土地增值税是按照土地增值额为计税依据。 房产税是按照房屋余值或房屋租赁价值。
2016-11-02 17:04:08
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重庆房地产新政土地增值税缴纳多少?
答:对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。
2016-10-22 13:56:50
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普通住房转让可否免征土地增值税
答:您好!财税〔2008〕137号 有如下规定:各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局: 为适当减轻个人住房交易的税收负担,支持居民首次购买普通住房,经国务院批准,现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下:一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 本通知自2008年11月1日起实施。注释:条款失效,第一条失效。参见:《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》,财税[2010]94号。所以从国家税务总局给出的条文规定可以得出,个人销售房屋是暂免征收土地增值税的。望采纳
2016-10-01 14:52:00
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银川135平米以上的住宅房怎么缴纳土地增值税
答:百分之二十,是房子差价的
2015-08-01 00:00:00
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如何计算个人转让房屋的土地增值税
答:您好,首页转让旧房土地增值税怎么算2015-05-26问答> 房产知识> 购房税费其他答案你好⑴、(转让收入—评估价格—地价款——流转税(转让收入×5.5%)—印花税—评估费用)×税率—扣除额;⑵、评估价格 × 征收率。公式⑴是用来查实征收的,这里的每一个减数都需要对应的原始资料作为佐证的,尤其是评估价格,需要房地产估价师对其含义和金额负责的。也就是说,这是税务机关不可推卸的责任,是由税务机关在查实认定纳税人的转让收入和评估价格的基础上计算出税款。公式⑵是用来核定征收的,也就是由税务机关确定一个征收率,审定一个评估价格,二者相乘计算得出的。2、公式一的理论依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条规定:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。望采纳
2016-06-16 10:14:44
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买公证房有土地增值税吗
答:您好公证房是没有土地增值税的望采纳,谢谢
2016-06-14 18:34:24
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土地增值税法定扣除项目有哪些?
答:取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金,包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定,从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数,加计20%的扣除额。
2015-10-09 13:19:16
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土地增值税是??
答:答:是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
2015-10-10 19:38:08
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土地增值税后的已出租存货是否可视为二手房
答:您好,如果还没有住过和卖过的还是算一手房 的,望采纳
2016-05-18 16:08:34
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甲转让商铺给乙,甲不能提供原始发票,怎样计算土地增值税
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2016-05-06 18:43:29
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房地产土地增值税印花税可以扣除吗
答:您好!这个是必须要交的,不可以扣除望采纳,谢谢
2016-05-05 10:15:26
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以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税怎么操作
答:当前,通过股权转让的方式转让房地产成为常见的税收筹划方式。该方式被普遍认为可以暂免征收土地增值税,从而为企业节约税收成本。但是通过对于土地增值税自身特点以及相关税收优惠的分析,股权转让方式并未达到实际的节税效果。 引言 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)(以下简称“48 号文”)规定:“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点,前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补,股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。 一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理 中国自1994 年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138 号),开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 对于企业兼并过程中的房地产转让行为,根据48 号文的规定,可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮,大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①但是,48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年,广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687 号)中回复称:《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。 根据该批复,以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题:一是其自身的效力问题,二是该文件所规范的行为界定问题。 第一,国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件,对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力,但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定,国税函属部门规范性文件,具有一定的法律效力,效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力,同时也对抄送的机关也有法律效力,但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致,有参照执行的,也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。 第二,该批复仅是根据个案的批复,并未给出适用情形的界定标准。例如,在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”?转让100%以下股权就可以不征?“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定?在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下,财政部、国家税务总局于2006 年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)规定,“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048 号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”然而,该文件只对财税[1995]48 号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确,但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说,48 号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000 年已经出现相关批复的情况下,为何财税[2006]21 号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48 号文“暂免征收”的情形之外呢?下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析,认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。 二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析 (一)土地增值税随“流转”而生,适用四级超率累进税率 土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4 条、第6 条的规定,土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节,其承担的税负可以转嫁,亦即在房地产交易中如果上个环节(因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件)免征,在下个环节必须补上或者有收益时再收。土地增值税的计税公式可以简单地表示为:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数,其中,土地增值额= 转让房地产取得的收入- 规定的扣除项目金额,土地增值税税额的扣除项目,主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金,其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中,取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下,如果取得土地使用权所应支付的成本高,则扣除的金额增多,则土地增值额较低,反之土地增值额较高。同时,土地增值税实行四级累进税率,即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;超过200%部分,税率为60%。因此,土地增值额越高,则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下,如果取得土地使用权所支付的成本越高,则扣除的金额越多,由此土地增值额越低,导致适用的税率就可能越低。反之,如果取得土地使用权所支付的成本低,则土地增值额高,故可能导致适用较高税率而多纳税款。 (二)48 号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收” “暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠,是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称,是政府通过税收制度,按照预定目的,减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的,根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免,以体现量能课税原则,并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定,但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言,税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠,在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。48 号文第3 条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”首先,这种暂免征收不等于免税,即对于该部分的土地增值税不是被直接免除,免税条文的表述如48 号文中的第5 条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。”其次,这种暂免征收的具有期限性、临时性。48 号文第3 条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间,根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质,我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节,由于下一次的土地流转环节发生时间不确定,因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然,也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度,如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定:“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者,其所得税得选择缓课五年。” 通过上述分析可知48 号文第3 条仅是规定土地增值税的暂免征收,不等于该部分税收被直接免除。同时,暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。 三、常见的以股权转让房地产案例分析 A 公司是房地产开发公司,实收资本5 000 万元。2012年A 公司通过拍卖取得一宗土地使用权,支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000 万元开发非普通住宅项目。2013年A 公司投入该项目开发成本1 500 万元,发生期间费用200万元。后因资金原因无力开发,欲将该在建项目以8 500 万元转让给B 公司。公司无其他经营业务。A 公司为减少税费,要求以股权转让方式转让该项目。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算(两家企业所得税税率均为25%,单位:万元)。 (一)交易环节税赋测算 1.以股权转让方式应纳税金额 2.以房地产直接转让方式应纳税金额 从两张计算表可看出,以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。 (二)后续开发销售应纳税额 房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B 公司受让后投入7 500 万元继续修建,发生期间费用800 万元。销售收入26 000 万元,均为非普通住宅项目收入。 1.当上个环节以股权转让方式进行时 本环节主要应纳税额以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题 2.当上个环节以转让房地产方式转让时 本环节主要应纳税额以直接转让房地产时的土地增值税问题以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题 (三)两开发环节税赋分析 结合受让后继续开发销售环节来看,以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196 万元,而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817 万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节,采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929 万元税额。由此可以看出,以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税,得到的结果是整个的实力能够为财务处理流程再造提供必要的物质基础。其次,企业的财务处理流程要重视“以人为本”。财务处理流程的优化会改变既定的制度和程序,改善过去内部控制管理全部依靠人为来控制的现状。但是从中国企业的传统经营理念来看,企业需要将法治和人治进行有机结合,灵活应变,因为财务处理流程的优化只是一种管理手段,检验这种手段是否有效,主要是看这种管理手段能否切实提高工作效率,而不是死板地按照程序进行。 (三)重视对财务风险的有效防范 随着中国社会主义市场经济建设的不断深化,尤其是在加入WTO 之后,经济环境的变化将具有更大的不确定性。在这样的环境下,风险便存在于企业进行生产经营活动过程中的各个环节。在企业的财务管理工作中,首要面临的就是财务风险的应对。财务风险主要包括交易风险、行业风险、市场风险等等。优化后的财务处理流程必须要加入对财务风险的评估机制,重视对企业财务风险的识别和应对。企业应该建立起完善的风险防范机制,改变过去进行事后应对的传统管理模式,通过对风险的识别、评估、报告、应对环节,从事前、事中、事后进行不同阶段的风险考核,切实将事后管理改变为动态管理,促进企业早日实现财务信息的实时化管理。除此之外,企业还可以通过实施供应链管理、全面预算管理、搭建信息管理平台、风险控制体系等方式来构建一个动态的财务风险管理流程,降低风险的发生概率,提高企业的风险管理水平。 三、结语 总的来说,财务处理流程的优化是一项系统性工作,涉及面广,工程浩大,难以做到一蹴而就。一些企业财务管理工作者希望通过某一方面的举措来彻底优化单位财务处理流程的思路是不现实的,也是对财务处理流程优化的严重误解。客观来看,由于中国财务处理流程的再造优化发展时间较短,因此与国外相比具有较大差距。因此,中国企业更应该理论结合实际,切实掌握到财务处理流程优化的关键,才能够帮助企业提高市场应变能力,从而增强市场竞争力。 参考文献:[1] 何瑛。企业财务流程再造新趋势:财务共享服务[J].财会通讯,2010,(6)。 [2] 谭智俐。仿生性财务流程再造机理探索[J].会计师,2010,(7)。(作者:宋荟伊)
2016-05-02 16:25:15
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房地产营改增后还有土地增值税吗
答:您好! 土地增值税管理思考 土地增值税是调节房地产市场的主要税种,其征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,而增值税的征税对象也为增值额。笔者从土地增值税的存废分析入手,结合该税种的征管现状,提出房地产行业“营改增”后加强土地增值税征管的若干建议。 一、土地增值税管理现状 随着房地产市场的快速发展,土地增值税已成为地方税种的重要组成部分,对地方财力的贡献日益增强。以江苏为例,2005年土地增值税入库22.73亿元,占地方税收的2.73%,到2010年该税种入库规模已攀至170.36亿元,与2005年相比,增长6.5倍,2014年入库444.78亿元,已成为仅次于营业税、企业所得税、个人所得税的第四大税种,税收结构占比达8.6%。 土地增值税按项目进行管理,计算复杂、操作性难,目前普遍存在管理不深不透等现象,具体表现为:一是项目管理流于形式,征管基础亟待提升;二是开发成本难以突破,清算审核质量不高;三是清算政策运用不当,再销售申报存在错误。 二、土地增值税存废分析 随着“营改增”的日益临近,业界对土地增值税的存废争议较大。笔者认为,土地增值税在“营改增”后仍有存在必要,主要基于以下分析: (一)从税收原理分析 一是征税对象不同。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,操作上需扣除合理的费用及国家规定的加计扣除项目,与增值税明显不同。二是实际负担人不同。房地产行业增值税的税收实际负担人是购房者,而土地增值税的税收实际负担人是房地产开发商。三是归属及职能不同。增值税属于流转税,是价外税,具有普遍调节职能;而土地增值税属于财产行为税,承担着调节土地增值收益分配的职能。 (二)从征收意义分析 一是废止土地增值税不利于地方政府筹集财力,“营改增”后再取消土地增值税,地方财政收入将大幅缩水。二是废止土地增值税不利于房地产市场平稳发展,目前对增值率高得多征土地增值税,体现了对过高增值收益进行有效调节。三是废止土地增值税不利于体现税收公平原则,可能会出现同一房地产项目前后各期税负不均现象。 三、“营改增”后土地增值税管理思考 全面实施“营改增”以后,房地产业税收管理工作面临新的变化,土地增值税管理流程也有待重新设计,特别是计税收入的确定、建安成本的核实、预征率及税率的确定等需进一步明确。 (一)合理设置土地增值税计税口径 一是合理确定计税收入。建议以房屋销售款的不含税价为计税收入。 二是合理确定扣除税金。建议不可以扣除销售不动产增值税,但可通过降低税率或提高加计扣除比例等方式降低土地增值税实际税负。 三是合理确定建安成本。建议以增值税发票上扣除增值税后的金额为依据确定建安成本。 四是合理设计级距税率。建议将增值率区间调整为20%以下、20%-50%、50%-100%、100%以上,同时对原有四档税率分别下调5个百分点。 五是合理设置预征率。根据各地经济发展状况以及房地产业获利情况等,分级次、分房屋类型设置合理的预征率。 (二)有效破解土地增值税管理难题 一是强化主动作为,做好项目动态管控。将税收征管与项目开发进度无缝对接,对项目实施全流程监控,实现项目开发与税收管理的同步。 二是强化沟通协作,促进税种联动管理。加强国地税沟通协作,共享企业信息,将土地增值税(预征)计税依据与增值税开票情况进行实时比对。 三是强化团队运作,破解成本审核难题。税务机关一方面要加强宣传,加大对虚开建安发票的打击力度;另一方面要实施集约化团队应对,组织专家组寻求成本突破。 四是强化后续管理,实现清算全程监控。对清算后销售或有偿转让的,强化税款监控,督促纳税人及时进行土地增值税纳税申报。 五是强化信息化运用,提升税收治理水平。深化第三方数据采集、应用,特别要健全与国土、住建等部门的信息采集,依托房地产一体化管理系统平台,拓展互联网+税务应用空间。望采纳,谢谢
2016-05-01 12:57:32
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