共为您搜索到367条关于“增值税”的问答
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你好,现在购买二手房有增值税吗?什么条件的收增值税
答:您好,有,增值税应缴额=销项税额-进行税额=销售收入*17%-采购成本*17%(一般纳税人企业)或=销售收入*3%(小规模纳税人企业)望采纳
2016-05-04 14:16:26
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以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税怎么操作
答:当前,通过股权转让的方式转让房地产成为常见的税收筹划方式。该方式被普遍认为可以暂免征收土地增值税,从而为企业节约税收成本。但是通过对于土地增值税自身特点以及相关税收优惠的分析,股权转让方式并未达到实际的节税效果。 引言 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)(以下简称“48 号文”)规定:“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点,前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补,股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。 一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理 中国自1994 年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138 号),开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 对于企业兼并过程中的房地产转让行为,根据48 号文的规定,可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮,大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①但是,48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年,广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687 号)中回复称:《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。 根据该批复,以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题:一是其自身的效力问题,二是该文件所规范的行为界定问题。 第一,国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件,对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力,但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定,国税函属部门规范性文件,具有一定的法律效力,效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力,同时也对抄送的机关也有法律效力,但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致,有参照执行的,也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。 第二,该批复仅是根据个案的批复,并未给出适用情形的界定标准。例如,在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”?转让100%以下股权就可以不征?“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定?在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下,财政部、国家税务总局于2006 年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)规定,“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048 号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”然而,该文件只对财税[1995]48 号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确,但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说,48 号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000 年已经出现相关批复的情况下,为何财税[2006]21 号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48 号文“暂免征收”的情形之外呢?下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析,认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。 二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析 (一)土地增值税随“流转”而生,适用四级超率累进税率 土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4 条、第6 条的规定,土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节,其承担的税负可以转嫁,亦即在房地产交易中如果上个环节(因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件)免征,在下个环节必须补上或者有收益时再收。土地增值税的计税公式可以简单地表示为:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数,其中,土地增值额= 转让房地产取得的收入- 规定的扣除项目金额,土地增值税税额的扣除项目,主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金,其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中,取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下,如果取得土地使用权所应支付的成本高,则扣除的金额增多,则土地增值额较低,反之土地增值额较高。同时,土地增值税实行四级累进税率,即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;超过200%部分,税率为60%。因此,土地增值额越高,则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下,如果取得土地使用权所支付的成本越高,则扣除的金额越多,由此土地增值额越低,导致适用的税率就可能越低。反之,如果取得土地使用权所支付的成本低,则土地增值额高,故可能导致适用较高税率而多纳税款。 (二)48 号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收” “暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠,是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称,是政府通过税收制度,按照预定目的,减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的,根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免,以体现量能课税原则,并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定,但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言,税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠,在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。48 号文第3 条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”首先,这种暂免征收不等于免税,即对于该部分的土地增值税不是被直接免除,免税条文的表述如48 号文中的第5 条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。”其次,这种暂免征收的具有期限性、临时性。48 号文第3 条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间,根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质,我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节,由于下一次的土地流转环节发生时间不确定,因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然,也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度,如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定:“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者,其所得税得选择缓课五年。” 通过上述分析可知48 号文第3 条仅是规定土地增值税的暂免征收,不等于该部分税收被直接免除。同时,暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。 三、常见的以股权转让房地产案例分析 A 公司是房地产开发公司,实收资本5 000 万元。2012年A 公司通过拍卖取得一宗土地使用权,支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000 万元开发非普通住宅项目。2013年A 公司投入该项目开发成本1 500 万元,发生期间费用200万元。后因资金原因无力开发,欲将该在建项目以8 500 万元转让给B 公司。公司无其他经营业务。A 公司为减少税费,要求以股权转让方式转让该项目。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算(两家企业所得税税率均为25%,单位:万元)。 (一)交易环节税赋测算 1.以股权转让方式应纳税金额 2.以房地产直接转让方式应纳税金额 从两张计算表可看出,以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。 (二)后续开发销售应纳税额 房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B 公司受让后投入7 500 万元继续修建,发生期间费用800 万元。销售收入26 000 万元,均为非普通住宅项目收入。 1.当上个环节以股权转让方式进行时 本环节主要应纳税额以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题 2.当上个环节以转让房地产方式转让时 本环节主要应纳税额以直接转让房地产时的土地增值税问题以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题 (三)两开发环节税赋分析 结合受让后继续开发销售环节来看,以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196 万元,而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817 万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节,采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929 万元税额。由此可以看出,以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税,得到的结果是整个的实力能够为财务处理流程再造提供必要的物质基础。其次,企业的财务处理流程要重视“以人为本”。财务处理流程的优化会改变既定的制度和程序,改善过去内部控制管理全部依靠人为来控制的现状。但是从中国企业的传统经营理念来看,企业需要将法治和人治进行有机结合,灵活应变,因为财务处理流程的优化只是一种管理手段,检验这种手段是否有效,主要是看这种管理手段能否切实提高工作效率,而不是死板地按照程序进行。 (三)重视对财务风险的有效防范 随着中国社会主义市场经济建设的不断深化,尤其是在加入WTO 之后,经济环境的变化将具有更大的不确定性。在这样的环境下,风险便存在于企业进行生产经营活动过程中的各个环节。在企业的财务管理工作中,首要面临的就是财务风险的应对。财务风险主要包括交易风险、行业风险、市场风险等等。优化后的财务处理流程必须要加入对财务风险的评估机制,重视对企业财务风险的识别和应对。企业应该建立起完善的风险防范机制,改变过去进行事后应对的传统管理模式,通过对风险的识别、评估、报告、应对环节,从事前、事中、事后进行不同阶段的风险考核,切实将事后管理改变为动态管理,促进企业早日实现财务信息的实时化管理。除此之外,企业还可以通过实施供应链管理、全面预算管理、搭建信息管理平台、风险控制体系等方式来构建一个动态的财务风险管理流程,降低风险的发生概率,提高企业的风险管理水平。 三、结语 总的来说,财务处理流程的优化是一项系统性工作,涉及面广,工程浩大,难以做到一蹴而就。一些企业财务管理工作者希望通过某一方面的举措来彻底优化单位财务处理流程的思路是不现实的,也是对财务处理流程优化的严重误解。客观来看,由于中国财务处理流程的再造优化发展时间较短,因此与国外相比具有较大差距。因此,中国企业更应该理论结合实际,切实掌握到财务处理流程优化的关键,才能够帮助企业提高市场应变能力,从而增强市场竞争力。 参考文献:[1] 何瑛。企业财务流程再造新趋势:财务共享服务[J].财会通讯,2010,(6)。 [2] 谭智俐。仿生性财务流程再造机理探索[J].会计师,2010,(7)。(作者:宋荟伊)
2016-05-02 16:25:15
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拆迁房不满二年是否收增值税
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2016-05-01 22:49:46
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房地产营改增后还有土地增值税吗
答:您好! 土地增值税管理思考 土地增值税是调节房地产市场的主要税种,其征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,而增值税的征税对象也为增值额。笔者从土地增值税的存废分析入手,结合该税种的征管现状,提出房地产行业“营改增”后加强土地增值税征管的若干建议。 一、土地增值税管理现状 随着房地产市场的快速发展,土地增值税已成为地方税种的重要组成部分,对地方财力的贡献日益增强。以江苏为例,2005年土地增值税入库22.73亿元,占地方税收的2.73%,到2010年该税种入库规模已攀至170.36亿元,与2005年相比,增长6.5倍,2014年入库444.78亿元,已成为仅次于营业税、企业所得税、个人所得税的第四大税种,税收结构占比达8.6%。 土地增值税按项目进行管理,计算复杂、操作性难,目前普遍存在管理不深不透等现象,具体表现为:一是项目管理流于形式,征管基础亟待提升;二是开发成本难以突破,清算审核质量不高;三是清算政策运用不当,再销售申报存在错误。 二、土地增值税存废分析 随着“营改增”的日益临近,业界对土地增值税的存废争议较大。笔者认为,土地增值税在“营改增”后仍有存在必要,主要基于以下分析: (一)从税收原理分析 一是征税对象不同。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,操作上需扣除合理的费用及国家规定的加计扣除项目,与增值税明显不同。二是实际负担人不同。房地产行业增值税的税收实际负担人是购房者,而土地增值税的税收实际负担人是房地产开发商。三是归属及职能不同。增值税属于流转税,是价外税,具有普遍调节职能;而土地增值税属于财产行为税,承担着调节土地增值收益分配的职能。 (二)从征收意义分析 一是废止土地增值税不利于地方政府筹集财力,“营改增”后再取消土地增值税,地方财政收入将大幅缩水。二是废止土地增值税不利于房地产市场平稳发展,目前对增值率高得多征土地增值税,体现了对过高增值收益进行有效调节。三是废止土地增值税不利于体现税收公平原则,可能会出现同一房地产项目前后各期税负不均现象。 三、“营改增”后土地增值税管理思考 全面实施“营改增”以后,房地产业税收管理工作面临新的变化,土地增值税管理流程也有待重新设计,特别是计税收入的确定、建安成本的核实、预征率及税率的确定等需进一步明确。 (一)合理设置土地增值税计税口径 一是合理确定计税收入。建议以房屋销售款的不含税价为计税收入。 二是合理确定扣除税金。建议不可以扣除销售不动产增值税,但可通过降低税率或提高加计扣除比例等方式降低土地增值税实际税负。 三是合理确定建安成本。建议以增值税发票上扣除增值税后的金额为依据确定建安成本。 四是合理设计级距税率。建议将增值率区间调整为20%以下、20%-50%、50%-100%、100%以上,同时对原有四档税率分别下调5个百分点。 五是合理设置预征率。根据各地经济发展状况以及房地产业获利情况等,分级次、分房屋类型设置合理的预征率。 (二)有效破解土地增值税管理难题 一是强化主动作为,做好项目动态管控。将税收征管与项目开发进度无缝对接,对项目实施全流程监控,实现项目开发与税收管理的同步。 二是强化沟通协作,促进税种联动管理。加强国地税沟通协作,共享企业信息,将土地增值税(预征)计税依据与增值税开票情况进行实时比对。 三是强化团队运作,破解成本审核难题。税务机关一方面要加强宣传,加大对虚开建安发票的打击力度;另一方面要实施集约化团队应对,组织专家组寻求成本突破。 四是强化后续管理,实现清算全程监控。对清算后销售或有偿转让的,强化税款监控,督促纳税人及时进行土地增值税纳税申报。 五是强化信息化运用,提升税收治理水平。深化第三方数据采集、应用,特别要健全与国土、住建等部门的信息采集,依托房地产一体化管理系统平台,拓展互联网+税务应用空间。望采纳,谢谢
2016-05-01 12:57:32
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房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税怎么计算
答:您好!房网营改增二手房税费详解:租金收入不含增值税长江商报 2016年04月27日 10:05:25 财政部明确营改增后二手房交易计税依据财政部、国家税务总局昨日联合发布《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(以下简称《通知》)明确,营改增后,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。通知自2016年5月1日起执行。改增后二手房交易税费 《通知》对营改增后的以下事项作出了明确:计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。望采纳,谢谢
2016-05-01 09:51:38
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二手房没满两年怎么交增值税?
答:您好,按照5%预征率向住房所在地主管地税机关全额缴纳增值税。应预缴税款=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%望采纳
2016-05-01 08:28:09
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非房地产企业要缴纳土地增值税吗
答:您好!这个也是需要缴纳的望采纳,谢谢
2016-04-30 17:52:21
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营改增后对买卖二手房的门面房办证这块,土地增值税会有减免吗
答:您好!这个还是要具体情况具体分析,建议您还是到政府问问望采纳,谢谢
2016-04-29 12:49:59
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我是买方,办理房产过户手续时我为卖房方代交的增值税在购房款扣中扣除了,卖方以我欠购房尾款为名起诉到
答:您好!此类问题建议您先找律师进行咨询,然後再寻求解决方法。望采纳,谢谢
2016-04-28 11:54:25
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房地产企业是开增值税专用发票还是普通发票房号
答:您好!现在都是开增值税发票望采纳,谢谢
2016-04-26 15:56:52
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房地产开增值税发票是专用还是普通的
答:您好!提问请输入关键字 宝宝知道宝宝问题妈妈知道立即下载增值税专用发票和增值税普通发票有什么区别?开发票时怎么知道该给对方开普票还是专用发票?十分钟内有问必答,下载百度知道立即下载专业回答增值税普通发票与增值税专用发票的区别1、联次不同:增值税专用发票有四联:第一联为存根联(用于留存备查),第二联为发票联(用于购买方记账),第三联为抵扣联(用作购买方的扣税凭证),第四联为记账联(用于销售方记账)增值税普通发票有三联:第一联为存根联,第二联为发票联,第三联为记账联。2、印制要求不同:根据新的《税收征管法》第二十二条规定:"增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制;其他发票,按照国务院主管部门的规定,分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。未经前款规定的税务机关指定,不得印制发票.3、发票使用人不同:增值税专用发票一般只能由增值税一般纳税人领购使用,小规模纳税人需要使用的,只能经税务机关批准后由当地的税务机关代开:普通发票则可以由从事经营活动并办理了税务登记的各种纳税人领购使用,未办理税务登记的纳税人也可以向税务机关申请领购使用普通发票。 4、内容不同:增值税专用发票除了具备购买单位、销售单位、商品或者服务的名称、商品或者劳务的数量和计量单位、单价和价款、开票单位、收款人、开票日期等普通发票所具备的内容外,还包括纳税人税务登记号、不含增值税金额、适用税率、应纳增值税额等内容;普通发票中则没有关于增值税方面的内容。5、作用不同:增值税专用发票可以抵扣进项税增值税普通发票不可以抵扣进项税望采纳,谢谢
2016-04-25 10:41:37
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车辆租赁费可以开专用增值税发票吗
答:您好!根据法律规定是可以开的望采纳,谢谢
2016-04-19 14:34:08
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以土地使用权及房屋出资申请免营业税,地土增值税及契税需要什么资料
答:您好,具体的要什么文件你最好去相关部门问问,并不是很了解,担心误导。望采纳,谢谢
2016-04-15 16:38:09
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房产增值税是怎么缴纳的
答:您好,按照财政部网站2015年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,从2015年3月31日起,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。也就是说,购买超过2年的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税;购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。朱青表示,全面推行营改增之后,这些优惠政策也会继续存在。而如果按照现有增值税各档计算,个人二手房买卖将按照3%征收增值税。望采纳!
2016-04-14 13:34:39
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二手房营业税改增值税是什么意思
答:您好!建议您上百度搜索望采纳,谢谢
2016-04-10 17:20:03
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