共为您搜索到66条关于“抵押合同”的问答
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抵押设立登记和抵押变更登记如何区分(如抵押担保的主债权合同变更,增加债权数额,相应地变更抵押合同
答:抵押设立登记和抵押变更登记有显著的区别,抵押设立登记是第一次登记,它是抵押权从无到有的过程,抵押当事人也即刻产生,而抵押变更登记是在已有抵押设立登记的前提下因抵押的内容和客体等信息变化所进行的登记,抵押当事人并未发生变化。如果抵押当事人发生了变化,是为新抵押权的设立登记。同一房屋上存有先后两个抵押权,如果第一今抵押权因为债权数额减小而进行了变更登记,由于并不会影响到后一顺位的抵押权,即便变更登记时间后于先前第二顺位的抵押权,仍应视为第一顺位。《物权法》第194条规定:“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。”因此,如果第一个抵押权因为债权数额增加而进行了变更登记,由于有可能影响到后一顺位的抵押权,应当经后一顺位抵押权人的书面同意,虽然变更登记后的抵押权仍应视为第一顺位,但是增加的债权数额如果未经后一顺位抵押权人书面同意,从而影响到了后一顺位抵押权,则增加的债权数额的优先受偿顺序仍后于先前设定的第二顺位的抵押权。
2015-09-17 08:13:54
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房地产评估报告的有效期为一年,抵押合同期限是五年,登记机构登记的期限应是几年?
答:以房地产作抵押,抵押权人就有可能以该房地产的变价优先受偿,从而保障债的履行。因此,应当对抵押标的物具有多少交换价值进行评估或是由抵押当事人根据经验进行约定。房屋作为商品,和其他商品一样,其价格会随着市场情况的变化而变化。房地产评估是对房地产在某一时点的价值进行的客观、合理的判定,评估的结果在这一特定的期间才有其利用的价值。因此,房屋评估报告载明了评估的时点和评估报告的有效期限。作为利用这一评估报告的抵押当事人,应在评估报告的有效期约定抵押事项。如果抵押合同规定了主债权履行的期限是五年,评估机构是难以准确地预测五年以后的房地产价格变化的。只要是在评估报告的有效期间设定抵押,评估报告的有效期限和登记机构登记的期限没有关系。1.抵押权作为一种物权,只能因法律的原因而消灭,如债的履行、抵押权的行使等(在我国台湾地区所发的房地产他项权利证明书上,也使用“权利存续期限”),不会因为超过某一期限抵押权即归于消灭。《物权法》虽然规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,但并没有规定这一抵押权就此消灭。2.最高人民法院早在2000年所发的《关于适用{中华人民共和国担保法)若干问题的解释》对此已明确:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。”即登记机构登记的期限对抵押权的存续及效力都没有影响。3.“抵押合同期限”这一表述是不确切的,应当是主债权的履行期限(《物权法》也是规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,而不是另有期限);这一期限由当事人在合同中约定,不应由登记机构干预。建设部在1997年印发的《房屋权属证书的填写说明》对“约定期限’’的规定是“权利人双方在合同上约定他项权利的期限”。因此,当事人只要是在评估报告的有效期内约定抵押事项并办理权属登记,登记机构应当按照当事人的约定进行登记。
2015-09-24 14:34:29
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抵押人死亡后原抵押合同是否有效?
答:抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时,其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
2015-09-26 12:28:40
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抵押人死亡、失踪时,如何履行抵押合同?
答:抵押人死亡、依法被宣告死亡或者失踪时,其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
2015-09-26 12:30:13
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抵押合同是否因约定期限届满而失效?
答:我国《合同法》对合同失效的规定是:“当事人对合同的效力可以约定附条件。……附解除条件的合同,自条件成就时失效”、“当事人对合同的效力可以约定附期限。……附终止期限的合同,自期限届满时失效”。这里指的是“合同的效力”,而非合同中某一条款对期限的约定。在建设部统一印制房屋权属证书以前,原来的房屋所有权证上的一个栏目是“权利存续期限”这一名称最早出现在建国前的土地所有权证上。当时社会上抵押权少而典权多,权属证书上的“权利存续期限”指的主要是典期。典期届满以后,出典人不及时回赎,如经过一定的时间,双方的权利义务关系就会发生改变。把这一概念用在抵押期限上就很容易产生歧义。假定权利存续期限到某年某日,有人就会理解为过了这天抵押就无效了。实际上典权也并不是过了权利存续期限就无效,而是经过了一段较长的时间(如10年以上)双方的权利义务关系会产生一定的变化,而这种变化还是以承认典权有效为前提的,并不是过了权利存续期限就无效。正因为“权利存续期限”易于使一部分人对抵押期限有不同的理解,建设部在修改权属证书式样时,将权利存续期限改成了约定期限。约定期限和有效期限不同。什么是抵押权的有效期限?可以从抵押权的性质来看,因为抵押权属于物权,物权的产生和消灭都应当依据一定的法律关系。抵押权在以下几种情况下归于消灭:一是抵押权的行使,如某个债务人没有按期还贷,银行行使抵押权,用卖房款清偿债务;二是主债权的消灭,如债的履行;三是抵押房屋的灭失,房屋灭失,抵押权也不复存在,但因此而获得的补偿还应当作为抵押财产。除此之外,没有任何理由说抵押权不再存在。也就是说约定期限届满时,抵押权继续存在,不会因此而消失。《保保法》规定:“抵押权与其担保的债权同时存在”,即使过了诉讼时效以后,也并不是说抵押权不存在了,只是这一抵押权不能通过诉讼来得到保护。除了法律对除斥期间(除斥期间是某一项财产权在请求法院保护的诉讼时效届满以后,再经过法律规定的一定的期间,该项权利在实体上即归于消灭,由法律规定的这一期间就是除斥期间)进行规定以后,无论超过约定期限多长时间,即便人民法院对这一权利以超过诉讼时效而不予保护时,登记机关也不能认定抵押权无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力”。因而,抵押合同不会因约定期限届满而失效。
2015-09-26 16:08:17
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抵押合同被法院认定为无效以后,登记机关是否就要承担赔偿责任?
答:《担保法》第五条规定:“担保合同被确认为无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。也就是说,不存在只要抵押合同被法院认定为无效,登记机关就要承担赔偿责任的问题。抵押合同是当事人订立的,是缔约人自己的行为。《国家赔偿法》第五条规定:“因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的”国家不承担赔偿责任。在一定的条件下,登记机关应当承担赔偿责任。一是登记机关有违法行为;二是提出赔偿请求的当事人存在财产损害的事实;三是这种损害与登记机关的违法行为有因果关系。在实际工作中,因抵押合同被法院认定无效,而由登记机关承担赔偿责任的较为少见。比较易于出现的问题是:登记机关在办理抵押权登记中的过错造成抵押登记不能成立。如:被人民法院查封的房产,登记机关为之办理了抵押权登记,或是已办理过(全额)抵押登记的房地产,登记机关又为之再次办理了抵押登记。
2015-09-26 20:10:06
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私人借款用房产抵押仅签订房地产抵押合同不办理抵押登记是否有效?
答:当事人仅就抵押房产签订了房地产抵押合同并不导致抵押权的产生。首先,从法理上讲,房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同,其成立乃至生效之时,抵押权尚未产生,订立抵押合同,属于一种债权行为。抵押合同的履行,即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记,才是物权行为;其次,国家在办理房地产抵押登记时,对违反国家规定的强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的否定,即使当事人双方意思表示真实、一致,也不能承认其法律效力,而只对符合法律要求的抵押才予以设立登记,承认其法律效力。这种以国家行为直接强制干预的目的,也在于通过房地产抵押登记,可以有效地避免第三人因不知房地产已设立抵押而使自己遭受不测的损害,从而保证抵押权的顺利实现。
2015-09-26 20:48:15
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最高额抵押合同登记生效以后,如债权人在约定担保期间届满前就清偿了债务,抵押权是否就应当注销?
答:最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度以内,对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押与普通的抵押的最大差别,在于最高额抵押所担保的债权是不特定(不能具体肯定)的,且不因担保的主债权数额为零时消灭。这从现象上看好似抵押权不从属于债权,与抵押权的基本理论相悖。但这种抵押权是从属于另一种债的关系,即抵押人与抵押权人协议并由此而产生的一系列连续的债的关系。基于这一原因,担保法规定:最高额抵押的主合同债权不得转让。因为主合同债权如果转让,就越出了这一关系。此外,对于最高额抵押,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》还规定:1.当事人对最高额抵押合同的最高限额、抵押期间进行变更的,不能以其变更对抗顺序在后的抵押权人。2.最高额抵押权所担保的债权的范围,不包括抵押物被查封或债务人、抵押人破产后发生的债权。作出这些规定都是基于最高额抵押从属于这种关系的特殊性。债权人在约定担保期间届满前就清偿了债务,这时担保的主债权数额为零。由于最高额抵押的特殊性,抵押权并不因此而消灭。在约定担保期间届满前,还有可能产生新的债权,这一新的债权仍然属于担保的范围。如果因为债务人在约定担保期间届满前提前清偿了债务,就注销抵押权,那么以后的新的债权就不属于担保的范围,这显然和当事人原来的约定是不符的。从另一个角度来看,注销登记应当由当事人申请。而登记机关主动注销权属证书,应当在已登记的权利灭失后、权利人未在规定期限内办理注销登记时方能进行。因而,不能因债务人在约定担保期间届满前提前清偿了债务,登记机关就注销抵押权。
2015-09-26 22:00:27
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开发商将卖出的房屋抵押,抵押合同是否有效
答:您好,购房在前,开发商抵押楼盘在后。这种情况下,开发商已经将房屋预售给购房者,又隐瞒了已出售的情况向善意的第三人进行抵押,由于上述原因不能办理产权证的,购房者一是可以按照预售合同的约定进行处理,若合同未约定的,且在一年内无法登记确认的,可以要求退房或者换房,并可以要求开发商赔偿相应的损失。如果购房者的预售合同在开发商抵押之前就已进行过预售合同备案登记的,也可以坚决要求取得房屋的产权,因为已备案登记的预售合同,可以对抗第三人;若预售未备案,而抵押都已依法登记,那购房者在抵押权未解除的情况下,则不能取得房屋产权。望采纳,谢谢!
2016-05-09 12:53:50
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不动产抵押合同未登记怎么办
答: 《物权法》的规定,以建筑物或建设用地使用权抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。 关于抵押合同签订后,未办理抵押登记的效力问题,应区分情形,分别判断。 一、抵押行为发生在《物权法》施行以前,抵押未办理登记的,仅在债权人与抵押人之间发生物权效力,但不得对抗第三人。 《物权法》自2007年10月1日起施行。根据“法不溯及既往”的法律原则,发生在《物权法》施行以前的担保行为,应适用《担保法》及其司法解释的规定。 《担保法》第四十一条规定,“当事人以本法第四十二条规定的财产(即土地、房屋及其他不动产,笔者注)抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。”根据该条规定,抵押合同成立后,对当事人并不直接产生债权和物权上的约束力,因为抵押合同要待抵押登记完成后才生效,如果抵押人事后恶意不办理登记,抵押权人没有请求其办理登记行为的权利,仅能请求抵押人承担缔约过失责任,这对抵押权人显然是不公平的;而从合同效力的理论看,合同是否有效,从双方意思表示一致时,即签订之日就已确定,而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力,该条明显混淆了债权行为与物权行为的生效要件。 为了克服《担保法》的缺陷,最高法院事实上通过2000年9月29日颁布的《担保法司法解释》对《担保法》第四十一条的规定进行了重新阐释。该解释第四十九条规定,“以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权属证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押登记手续的,不得对抗第三人。” 二、担保行为发生在《物权法》施行以后,抵押未办登记的,原则上不发生物权效力,债权人主张实现抵押权的,不应予以支持。 与《担保法》及其司法解释不同,《物权法》在抵押权的成立上采用了“登记成立要件主义”,即抵押权自登记时产生,仅凭抵押合同不能产生物权效力。 《物权法》第一百八十七条规定,“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产(即建筑物及建设用地使用权等,笔者注)或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”; 第一百七十八条规定,“担保法与本法的规定不一致的,适用本法。”可见,《物权法》施行后,抵押未办登记的,不发生物权效力。如未办理抵押登记系因抵押人过错,则抵押权人可以要求抵押人承担违约责任。
2016-03-12 14:49:56
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土地类贷款签什么样的抵押合同
答:合同编号:________________借款人:___________________电话:_____________________地址:_____________________邮编:_____________________贷款人:___________________电话:_____________________地址:_____________________邮编:_____________________抵押人:___________________电话:_____________________地址:_____________________邮编:_____________________经合同各方自愿平等协商,签订本合同,共同遵守以下条款:第一条借款人因购买自用住房需要,特向贷款人申请借款,借款人(抵押人)自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人,抵押物评估现值为共计人民币(大写)______________(详见抵押物清单、抵押物评估证明,清单号码_________)。第二条贷款人同意贷给借款人个人住房贷款,金额为人民币(大写)____________,本项贷款用于__________,贷款利率为月利率______‰(如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时,按中国人民银行有关规定办理),借款期限由_______年_____月_____日起至_________年______月______日止。第三条本合同项下的贷款本金及利息,借款人以按月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式:一、等额偿还法:贷款本金总额×月利率×(1+月利率)(上标)还款月数每月还款本息额=—————————————————————————(1+月利率)(上标)还款月数-1二、递减偿还法:贷款本金每月还款本息额=———— +(贷款本金-已归还贷款本金)×月利率贷款月数本合同项下贷款本息采用_________法偿还。首期还款日为_________年_____月_____日,首期还款日为_________年_____月____日,首期还款金额为_________元,剩余款项分_______月偿还(具体还款日期及金额详见还款计划表)。第四条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。第五条借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。第六条在借款期内,借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项,借款人不可撤销地授权贷款人在该账户扣收本合同项下的有关欠款。第七条借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。【关于土地抵押贷款合同范本】关于土地抵押贷款合同范本。如需延期还款,借款人必须在还款日前15天提出延期申请,经贷款人同意后,办理延期还款手续,贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的,贷款逾期后,贷款人按规定计收逾期利息。借款人#from 本文来自高考资源网http://www.gkstk.com end#申请延期的次数不超过_______次,且每次延期的期限不超过1个月。借款人可以提前归还全部贷款,但必须提前10天书面通知贷款人,已计收的贷款利息不再调整。第八条借款人提出延期申请,经贷款人审查同意,办理延期还款手续后,抵押人自愿继续承担担保责任。第九条抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人使用、保管并负责保养、保全,保持抵押物的完好无损,其费用开支由抵押人承担。贷款人有权随时对抵押人保管和使用的抵押物进行监督检查。第十条在合同有效期内,抵押物必须办理财产保险,财产保险单交贷款人保存。【关于土地抵押贷款合同范本】文章关于土地抵押贷款合同范本出自http://www.gkstk.com/article/1426856443428.html,转载请保留此链接!。在抵押期间抵押物保险到期,抵押人应负责续保,抵押人未续保的,贷款人有权代其续保,费用由抵押人承担。第十一条抵押期间,抵押物发生毁损,抵押人应立即通知贷款人,发生保险责任内的损失,抵押人必须以保险理赔款偿还所承担的债权,或存入贷款人指定的账户,在理赔款不足以归还相应贷款本息时,由抵押人负责弥补或由借款人另行提供担保。发生保险责任范围以外的毁损,由抵押人负全部责任。第十二条在抵押期间,发生抵押物价值减少,贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相等的担保。第十三条抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。第十四条抵押期间,经贷款人同意,抵押人转让抵押物所得的价款应优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权。第十五条抵押物的保险、鉴定、登记、保管、评估等费用由借款人承担。第十六条发生下列情况之一的,贷款人有权依法处分抵押物:一、借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息;二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人;三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。第十七条贷款人依法处分抵押物,所得价款除支付处分抵押物所需的费用外,优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以抵押物清偿债务,以实际处理的价款为准,如有余款,贷款人将其退还抵押人,如不足,贷款人对借款人和抵押人有追索权。第十八条抵押人按本合同约定还清贷款人一切款项,并履行合同全部条款后,贷款人应将其占管的抵押物的权利证书及有关资料退还给抵押人,并到抵押物登记机关办理登记注销手续。【关于土地抵押贷款合同范本】合同范本http://www.gkstk.com/article/hetongfanben.htm。第十九条本合同有效期内,借款人或抵押人变更住所、法定名称的,应在变更后7天内通知贷款人,否则,贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。第二十条其他需要明确的事项。第二十一条本合同发生纠纷,由贷款人所在地人民法院进行诉讼管辖。第二十二条本合同自依法设定抵押之日起生效。第二十三条本合同一式_________份,借款人、贷款人、抵押人各执一份。借款人(签字):______________贷款人(盖章):_____________抵押人(签字):______________法定代表人(签字):_________签订地点:____________________ 签订地点:___________________望采纳
2015-12-24 16:53:21
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小城市公积金抵押合同签了银行几天放款
答:你好,公积金贷款房屋抵押完放款一般需要两周左右。 住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金,委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金,属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿,退还给职工本人。 贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料: (一)申请人及配偶住房公积金缴存证明; (二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件),婚姻状况证明文件; (三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明; (四)购买住房的合同、协议等有效证明文件; (五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明,有关部门出具的抵押物估价证明; (六)公积金中心要求由第三方担保人做担保,并缴纳担保费用,由借款人、贷款人及第三方担保人共同签订三方合同。 (七)公积金中心要求提供的其他资料: 对资料齐全的借款申请,银行及时受理审查,并及时报送公积金中心。 公积金中心负责审批贷款,并及时将审批结果通知银行。 银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续,由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议,并将借款合同等手续送公积金中心复核,公积金中心核准后即划拨委贷基金,由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。 以住房抵押方式担保的,借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续,抵押合同或协议由夫妻双方签字,以有价证券质押的,借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。望采纳,谢谢。
2015-12-04 19:58:28
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房屋预售后,开发商恶意抵押,抵押合同是否有效
答:您好,购房在前,开发商抵押楼盘在后。这种情况下,开发商已经将房屋预售给购房者,又隐瞒了已出售的情况向善意的第三人进行抵押,由于上述原因不能办理产权证的,购房者一是可以按照预售合同的约定进行处理,若合同未约定的,且在一年内无法登记确认的,可以要求退房或者换房,并可以要求开发商赔偿相应的损失。如果购房者的预售合同在开发商抵押之前就已进行过预售合同备案登记的,也可以坚决要求取得房屋的产权,因为已备案登记的预售合同,可以对抗第三人;若预售未备案,而抵押都已依法登记,那购房者在抵押权未解除的情况下,则不能取得房屋产权。望采纳,谢谢!
2015-11-17 18:09:12
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个人私房抵押贷款时,抵押合同中签字为本人,而贷款时借款人签名由别人冒名,该
答:你好,先积极与办理贷款或者信用卡的银行协商,如果银行拒不解决或当事人因不良信用记录造成了损失要求赔偿,也可向人民法院提起诉讼。 “如果情况属实,为了自己的声誉,银行一般会帮忙解决。起诉搜集证据时,当事人只需去权威部门作笔迹鉴定,证明贷款合同上的签名不是自己所签即可。”徐要魁说,他也曾接受过几次类似情况的咨询,银行最终都帮客户消除了不良信用记录。 如果对自己的信用记录存在疑问,可到附近的中国人民银行或者上级人民银行分支机构提出异议申请,也可向异议信息涉及的经办机构和商业银行提出质疑。望采纳,谢谢。
2015-09-11 15:41:39
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房产局办抵押合同要多少钱
答:1、房产抵押,房管局要收80元的抵押登记费;2、一千多估计是加急的费用吧,一般就几十元;3、你所谓的本子是他项权证,证明你房屋正处于抵押中;以后不会收其他费用,只需要按时还清贷款即可。
2015-09-11 15:28:14
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