商品房预告登记和备案登记的区别是什么

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  136****9994

  2022-01-12 02:13:10

  预告登记与预购商住楼登记备案是两类不一样的制度，他们具备下列差别：
  1、法律法规特性不一样。预告登记是由《物权法》要求的一种不动产权制度，归属于民事法律制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》要求的行政工作对策，归属于行政工作制度。
  2、具体作用不一样。预告登记制度的具体目标也是为了更好地确保债务人未来可以完成物权法，就预购商住楼的预告登记来讲便是为了更好地促使预购人们在预购的房子申请办理了使用权初始登记以后，可以申请办理所有权转移备案，进而明确获得房子的使用权。
  3、实际操作上的不一样。预告登记务必是在彼此有预告登记的承诺以后才可以申请办理。而商品房预售登记备案制度是一种只对于房产开发公司的强制制度。
  4、应用领域不一样。预告登记的应用领域比商品房预售登记备案的适用范围广。根据《物权法》第二十条第一款的要求，只需是本人签署买卖房屋或是其它不动产物权的协议书，为保证未来完成物权法，都能够依照承诺向备案组织申请办理预告登记。商品房预售登记备案制度只适用商品房预售。

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  131****0132

  2022-01-11 21:58:30

  商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

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  136****9726

  2022-01-11 18:24:22

  1、法律效力不同
  商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。
  2、登记的程序不同
  商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为；商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的。
  3、两者的登记机关也可能不同
  预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
  4、适用范围不同
  商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。
  就商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。
  而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。

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