以房养老能走多远_以房养老能持续多久

以房养老能走多远

以房养老

以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充

以房养老能走多远？

日期：2016-03-05 15:41:59 提问者：138****2775

132****8445

2016-03-05 15:48:18

看上去“以房养老”是个不错的养老解决方案，可理想却与现实差距巨大。阻碍以房养老的这些原因究竟有没有解决方案?南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，以房养老只是养老体制的“补充答案”，而非“标准答案。即使“补充答案”答得再完美，如果标准答案缺胳膊少腿，能给高分吗?因此，在法律法规缺失，制度设计缺失的前提下，“以房养老”还很难谈起;另外，人们观念上的转变以及房价变化，都会制约进程，由此可见，“以房养老”还有很长的路要走。

观念被接受仍需要时间

柒周刊：“将来老了，把房子一卖就住养老院去!”经常听到一些年轻的“丁克”这么说，好像年轻人很能接受“以房养老”嘛。

吴翔华：说起来容易做起来难。就我们的国情而言，“以房养老”至少在相当长的时间里不会普及。与国外人不同，中国人自古就有“养儿防老”一说，老人与子女生活在一起的现象很普遍，子女为老人养老送终是社会广泛认知的孝行。如果子女健在，老人却抵押房产去养老院，子女可能背负道德的压力，而老人也可能受到“房子不给子女给银行”的舆论压力。

因此现行情况下，符合条件的最有可能是孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人大多不存在继承问题。但事实上，即使是他们也会担心，房子被抵押后可能存在的风险，所以现实当中愿意这么做的老人仍然是凤毛麟角。

只有随着时间的推移，老龄化的现象越来越明显，政府适当加强引导，“以房养老”的观念才可能慢慢地被更多的人所接受。

现行的法律法规仍缺失

柒周刊：是不是如果观念变了，“以房养老”就会普及开来?

吴翔华：在相关法律法规健全之前，“以房养老”绝对不可能成为主流，顶多只是小部分人和机构的小范围探索而已。

柒周刊：主要会涉及哪些方面的法律法规?

吴翔华：“以房养老”涉及的部门可能有：民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等，这些部门必须在一起制定以房养老的相关法律法规，这当中不仅仅有政府部门的职能，还应该涉及相关金融领域、资产管理领域等方面。如果没有这些法律法规，“以房养老”就很难推行下去。

今年《老年人权益保障法》修订草案中并未涉及“以房养老”。有观点认为，在将来修订老年人权益保障法时应当加入这一内容。但事实上没这么简单，“以房养老”牵涉面比较广，不宜在这个法律中作出具体规定，而应当着重从金融、房产的法规角度入手。

政策应对银行和养老院扶持

柒周刊：已经试水的银行出台“以房养老”的业务，但是无人问津，也与缺乏法律法规有关吗?

吴翔华：这里仍然有制度设计原因。比如目前正在试水的银行规定，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的6成，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。我想这些苛刻的条件很难引起老人的兴趣。

假设贷款金额能提高到8成，贷款期限能延长到20年以上，利率能够像刚需人群购买首套房那样打个8折呢?这样一来的话可操作性一下子就大了不少，感兴趣的人肯定会多了。

柒周刊：可银行毕竟是逐利的，你这样假设的话，“以房养老”风险较大，银行积极性肯定不高。

吴翔华：所以需要政策扶持。对于银行承担的高风险，应当由政府出面，对银行承担的风险要提供一定程度的担保。在美国，政府和一些金融机构推出的“以房养老”有多种形式，其中不少都是由政府进行担保。

柒周刊：政府还该做些什么?

吴翔华：给养老院相应的政策扶持。比如说，有的养老机构可能会出于贬值可能、子女反对、变现困难等风险考虑，不太愿意接受“以房养老”的形式，这也会阻碍老人选择“以房养老”。而有的老人可能对养老院有心理上的排斥，担心自己住进养老院之后，房子到了养老院手里，自己的“根”就没了，因而也难下决心。这就要求政府部门应该采取一些措施来打消这样的顾虑，比如对于“以房养老”这种形式，给予养老院一些政策扶持，从制度上给老人一个安定感。

房价减小波动也是前提

柒周刊：制度设计的确重要。只要制度和法律法规到位了，“以房养老”就可以真正上路了吗?

吴翔华：如果不让房价平静下来，“以房养老”依然难以施行。

柒周刊：房价的因素这么重要?

吴翔华：几年前你可能会觉得河西卖一万一个平方太贵，但是现在卖两万的都不少;2010年江北的房价曾经逼近万元，但是去年江北一度只有 7000多元。这些年，房价的上涨和下跌经常超出我们的预期，也会给“以房养老”带来麻烦。很多人只会看到房价下跌带来的麻烦，比如你购买总价100万的房子，贷款70 万，如果房价不久下跌贬值到70万，就很可能引发断供风险。事实上房价上涨也有风险，比如二手房交易中的违约行为。

因此，对于银行来说，一般会要求用于抵押的房屋价值在较长一段时间内保持稳定，这样才能有效降低抵押风险，否则市场的大起大落会降低“以房养老”的吸引力，恐怕银行也要购买保险或者由第三方来担保才行。

以 “限贷”、“限购”为手段的调控，在一定程度上打击了楼市的投资客，挤压出了不少投资人群，但是仍然没有改变他们投机的想法。今年楼市成交量回升后，不少投资客又回来了。因此，只能对楼市采取长效的有效的精准调控，回归住宅本身的消费而不是投机属性，防止楼市的大起大落，才能促成“以房养老”的施行。

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