小产权房买卖效力认定怎么操作? 小产权房 小产权房买卖

日期:2017-07-18 17:56:53     提问者:****    

3个回答

  • 答主头像
    137****2311
    2017-07-18 17:55:50
    所谓小产权房,其实并不是一个法律上的概念,它只是人们由特定房屋买卖等社会现象而创造出的一种约定俗成的称谓。从字面理解,小产权房即部分产权房,乃相对于拥有房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权全部产权的大产权房而言。目前,最通俗意义上的小产权房是指建筑在集体土地上的   “农民房”、“农民安置房”等房屋,既包括农民私人或集体经济组织的自用房,也指在集体土地上建造的“商品房”。因此,可以按五五分的比例由出卖人和买受人共同承担认定小产权房买卖合同无效后的损失。
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  • 答主头像
    130****9331
    2017-07-18 17:55:41
    小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
      一、房产转让:“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
      二、法律效力:“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
    希望我的回答可以帮到您,望采纳。
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  • 答主头像
    133****0542
    2017-07-18 17:55:28
    小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词。
      小产权房凭借其独有的价格优势逐渐占据了某些特定的市场,据不完全统计,诸如北京、深圳这样的城市小产权房所占商品房的比重高达30%至40%,数量之多一定程度有缓解了我国居民的住房问题,但它的合法性及其所引发的一系列的法律问题也接踵而至。
      小产权房买卖合同的认定:
      小产权房合同的效力问题是民事审判实务中最为疑难的问题之一,由于立法不明确、理论研究不足等原因,各地法院的判决结果很难形成统一。
      在认定合同效力上要严格适用法律规定,不应一刀切地全部认定为有效或者无效,从《合同法》规定的无权处分、禁止或限制流通物和《物权法》规定的物权等角度考量,认定农民私有合法房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。
      如果合同一律按无效处理的话,目前数量巨多的农村房屋买卖包括城市中的“农村房屋”买卖纠纷将暴增,全部无效的认定规则将有可能在事实上变成“纠纷启动器”,纠纷经过审判可能会出现案结事起的情形,原本稳定的社会秩序将被破坏,受到“垢病”的将是法院的判决。
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