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按揭贷款保证金的风险以及相关对策
日期:2016-01-29 13:24:49
提问者:138****7131
138****5884
2016-01-29 13:25:40
在《按揭合作协议》中尽量争取不承担保证责任 开发商承担保证责任是风险之源,因此,彻底消除隐患的唯一办法就是不承担保证责任。这需要开发商和按揭银行之间良好的合作关系,难度比较大,但是一旦达到,便可一劳永逸。
此外,预售抵押登记已经在实践中广为利用,并且也得到了法律的肯定,从这个角度而言,按揭银行的贷款风险得到了很好的保障,开发商可以说服银行放弃要求开发商承担连带保证责任。在《按揭合作协议》中约定银行逾期放款的违约责任 此原因前文有所论述,在此不再赘述。当然,银行承担逾期放款的违约责任的前提是购房人提供的材料真实有效。这样的约定在一定程度上对银行按期放资产生压力,从而确保开发商回流资金的迅速和及时。
解约权
购房人逾期还贷,银行应行使解除《借贷合同》的权利而不行使时,开发商有权解除《商品房买卖合同》,要求购房人承担违约责任。对此,开发商应在与购房人签订《商品房买卖合同》时予以确定。从合同法的角度,购房人按期还贷不仅仅是《借贷合同》的内容,同样也是《商品房买卖合同》中的内容,购房人不按《商品房买卖合同》约定按期还贷,应视为违约,相对人开发商应该有权解除合同。
办房产证
鉴于房屋产权证的办理关系着开发商保证期限的长短,因此,开发商应当将办理房产证的主动权控制在自己的手中。具体方式是,在《商品房买卖合同》中约定办证的时间限制,并要求购房人在交付房屋时同时缴纳公共维修基金及契税,并委托开发商指定的律师或代办机构办理房产证。这样,从签订买卖合同起,开发商就控制了办理房产证的每个步骤,防止节外生枝。
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