想问下什么是房产维权?房产维权包括哪些问题? 房产维权 包括哪些

日期:2017-05-15 17:46:32     提问者:****    

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    134****1430
    2017-05-15 17:51:05
    第一步:

      争议双方协商解决房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况,购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通,指出问题并商议解决办法。
      第二步:
      求助于消费者协会商品房购销产生争议,解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势,购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会,求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
      第三步:
      向政府主管部门申请调解处理针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题,购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。
      第四步:
      向仲裁委员会申请仲裁房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷,如购房合同的履行等问题,购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请,仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
      第五步:
      通过法院司法途径购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题,可通过司法途径,向地方法院提起诉讼解决相关问题。小贴士:购房者在选择解决房地产争议的途径时,应立足于解决问题,分清不同的法律、利害关系,而不要引起讼争。
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  • 答主头像
    133****0542
    2017-05-15 17:46:49
    一、房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况:
      一、房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定,房屋建成后交付使用前,建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收,验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查,出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案,取得房屋建设工程竣工验收备案表。
      《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。”因此,购房人在办理商品房交接入住手续时,应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,查验该工程是否经验收合格。
      如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,说明该工程未经验收或者验收不合格,购房人有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格,购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
      二、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体,如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题,即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。
      因此,《建筑法》第六十条第一款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
      但这里必须提醒购房人注意,委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质,且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致,如双方协商不成应申请法院指定检测机构,否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可,其检测结果则没有法律效力。
      二、在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。
      《解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。
      所谓一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、起沙问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。
      《建筑法》第六十条第二款规定:“建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
      (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
      (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
      (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期:
      (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。”
      建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“房 地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”
      一般来说,房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题,购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时,一般要对房屋进行必要的验收,这也是购房人应该行使的注意义务,经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。
      如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。
      房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用,应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。
      三、因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
      《解释》第十三条第一款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格,又不完全属于保修的一般质量问题,而是介于前面两种情形之间的第三种情形,其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握,法律没有作出具体规定,应该属于法官自由裁量的范畴。
      因此,在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。
      一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。
      二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素,如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就要理直气壮地提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。
      三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房人的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。
      除注意区分上述三种情形外,购房人要想索赔成功,还要注意保存和搜集证据,因为在法院审理中,要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。
      一、房屋出现质量问题的证据;
      二、出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;
      三、购房人自行修复或者委托他人修复的证据;
      四、购房人发生损失的证据。
      如果不能提供上述证据,就会因举证不能得不到法律的支持,从而无法达到索赔的目的。
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  • 答主头像
    138****4974
    2017-05-15 17:46:17
    十大常见房产维权问题
    1、我买的房子到底是不是70年产权?
    买房支招:在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。
    此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
    五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。
    市民可到发证机关相关网站,查询这些证件的真伪。一般来说,市民在购买商品房时,可重点查看《商品房预售许可证》,因为若其他四证不全便无法取得《商品房预售许可证》。
    2、开发商推迟交房怎么办?
    买房支招:购房者遇到逾期交房等违约违法行为,应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。具体来讲,如果开发商能够尽快完善各项证件、手续,尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书,购房者可以选择要房。当然,即使合同得以继续履行,购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。
    另外,购房者也可以开发商未办理预售许可证等手续为由,要求解除合同或确认合同无效,如果合同被解除或确认无效的,开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失,如果购房者认为开发商的行为构成欺诈,购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
    3、开发商推迟办证怎么办?
    买房支招:按照购房合同中关于交付房产证时间的约定,有约定的依约定,没有约定的依法律规定。根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定,自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内,购房者应取得房屋权属证书,否则就可以追究开发商的违约责任。
    其次,如果超过约定或法律规定的期限,由于开发商原因购房者没有拿到房产证的,购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的,依合同约定主张,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。
    4、房产面积缩水怎么办?
    买房支招:根据相关法律规定,出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人以此请求解除合同的,不予支持;2、面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
    5、房不等于划片房?
    买房支招:不少楼盘虽然与学校的地理位置相邻,但孩子的学籍能否划入该片并不确定。有些楼盘与学校仅一墙之隔,也不能划入该学校就读。房也需要有“资格认证”,而且房不等于划片房。
    幼儿园社区可以自行配建,但小学、中学的划片还需要教育局的整体规划。市民买房时还是要多去了解房屋所在的区域范围,购房合同中也会对房屋坐落的地址进行详细说明,市民可以将其与教育局划片范围进行对比,这样就可以清楚明白地了解该楼盘的划片学校,以免购买了所谓的房,却仍不能入学。而对一些规划中的教育资源,到底什么时候能够投入使用也要了解清楚。
    6、空置房物业费如何收取?
    买房支招:按照规定,连续三月无装修空置房,物业费按20%缴纳。
    7、房屋质量不达标怎么办?
    买房支招:依据相关法律规定,商品房交付使用后,购买者认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买者有权退房,给购买者造成损失的,开发商应当承担赔偿责任。孔小姐所购房屋很可能是在地基基础和主体结构工程方面出现了质量问题,因此,孔小姐可以退房,并要求开发商承担赔偿责任。
    8、定房时交了订金又不想要了怎么办?
    买房支招:常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上,购房者给开发商的订金是可以退还的,而定金一般无法退还。
    9、期房交房开发商要求涨价,合理吗?
    买房支招:作为开发商应履行合同义务,不可擅自变更合同约定内容。作为购房者,在面对开发商违约的情况下,可以向人民法院提起诉讼,要求开发商履行合同义务,并承担违约责任。
    10、开发商加层怎么办?
    买房支招:一般来讲,开发商不可能擅自加高楼层,需要到规划局进行相关更改手续。
    如果你认为规划局调整规划违法,你可以举报和控告。
    如果规划调整前你已经与开发商签订了预售合同,则开发商的行为构成违约,你可以解除合同,追究开发商的违约责任。
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