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在北京想换房的话是先卖房还是先买房?
日期:2016-01-27 16:15:17
提问者:133****9135
134****6996
2016-01-27 16:16:24
假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室,现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。
1、供房款
先买后卖
买入的房子按二套房计算,首付四成72万元,夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元,剩下的48万元用商业贷款,还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%,商业贷款基准利率5.65%计算,那么:
月供=60万元×65.72%+48万×78.77%≈0.77万元
还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元
利息=184.8万元-(60万元 48万元)=76.8万元
先卖后买
买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%;商业贷款利率下浮9%(注:不同银行,利率亦有所区别)。则:
月供=60万元×63.26%+48万×76.71%≈0.75万元
还款总额=0.75万元×240个月=180万元
利息=180万元-(60万元 48万元)=72万元
从以上数据可以看出,先卖比先买的供房款总额少4.8万元,先卖比先买划算。
2、税费
购房税费
个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税,购买二套房征收3%契税。
先卖后买应交契税=180万元×1%=1.8万元
先买后卖应交契税=180万元×3%=5.4万元
卖房税费
先买后卖:所卖房子非家庭唯一住宅,按1%征收个人所得税。
个人所得税=180万元×1%=1.8万元
若房子满2年,营业税及附加=(180万元—购买原价)×5.6%
若房子不满2年,营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元
先卖后买,所卖房子为家庭唯一住房。
若房子满5年,免征个人所得税和营业税及附加
若房子不满5年,个人所得税=180万元×1%=1.8万元
若房子满2年,免征营业税及附加
若房子不满2年,营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元
综合以上数据,可以看出,对于换房族来说,先卖后买比先买后卖更划算!
先卖后买有技巧
先卖后买不仅可以降低换房成本,也为二次买房时提供了充裕的资金,从而选房更加有底气。然而,由于买卖之间有“时间差”,如何解决后的居住问题也很让人头疼。
技巧一:
适当延长卖房交易周期,以及利用向买家“返租”来解决居住难题。
技巧二:
可以考虑将旧房卖给投资者,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房一族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间,时间的增加,则意味着付出的租金也会相应增加。
技巧三:
如果没有碰到投资客,升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情,再者就是在买好房之后,也可便于装修管理。
买卖同步最便利
在实际的操作中,如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行,就能极大地缩短换房战线,是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而,买卖双方很难步调一致,有时需要对卖出旧房的价格作出妥协,有时需要对买进新房的标准进行调整。
技巧一:
购房前做好准备工作,如看房、议价等,一旦自己的旧房进入交易程序,马上启动新房购买程序。
技巧二:
出售旧房时根据市场行情合理定价。
技巧三:
购房还价时,也不要狮子大开口,这样交易成功的可能性便会增加。
技巧四:
尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高,同时拥有大量真实的信息,能够提供较为完善的服务,这也会为买、卖同步提供一定保障。
先买后卖要留意资金成本
如果换房族暂时不想出售旧房,那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力,需要通过各种渠道筹措资金。
技巧一:
在现实的交易过程中,“融资”手段五花八门,比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资,依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是,巧妙地利用自己原来老房子进行抵押,获得短期贷款解决资金周转需求,也是一个不错的方法。
技巧二:
买新房时在购房合同上留有回旋余地,例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”,或者“在某些不利条件下买房合同自动解除,而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。
建议:收到首期房款再签购房协议
先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户,先卖后买会更好,因为如果先下定金买了房子,而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖,就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题,造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
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