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  2016-11-29 14:32:33

  产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
  
  房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
  
  纳税义务人及征税对象
  
  一、纳税义务人
  
  房产税的纳税义务人包括：
  
  （一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
  
  （二）产权出典的，由承典人纳税。
  
  （三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税
  
  （四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
  
  （五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
  
  二、征税对象
  
  房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
  
  由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
  
  征税范围
  
  城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋
  
  计税依据与税率
  
  按照房产余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
  
  一、计税依据
  
  1、从价计征
  
  房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
  
  扣除比例由当地政府规定。
  
  房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等
  
  纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
  
  还应注意以下三点问题：
  
  （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
  
  （2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
  
  （3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
  
  2．从租计征：
  
  房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
  
  二、税率
  
  (1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；
  
  (2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税
  
  应纳税额的计算
  
  1．从价计征的计算
  
  从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
  
  应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
  
  2．从租计征的计算
  
  从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：
  
  应纳税额=租金收入×12%
  
  没有如前所述的换算问题
  
  税收优惠
  
  1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。
  
  2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应 照章纳税。
  
  3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免
  
  4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。
  
  5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税
  
  6.经财政部批准免税的其他房产重点掌握以下几项：
  
  第二点：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料。
  
  第三点：在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
  
  第六点：对高校后勤实体免征房产税
  
  第七点：对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
  
  第八点：老年服务机构自用的房产免

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