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  135****6638

  2016-11-22 16:50:59

  一.关于贷款的政策.
  　　政策很多,但是我主要跟大家讲一些较常见的情况.
  　　1.首先是,贷款额度的问题,个人第一套房子,可以贷款房子总价的70%,也就是首付总价的30%.
  　　如果是二手的房子,交易之中是要产生税的,综合税,个人所得税,评估费,等等.
  　　本来这些税是由二手房交易的双方来承担的,(政府是希望这样的.)
  　　但是现在二手房交易的市场中,存在着这样的潜规则,所有的税,均是由买方承担的,一套200万的房子,买房要上交的税收及各项费用,将近20多 万,并且这个是要在首付的时候付清的.也就是说,举个例子,你买一套200W的二手房子,本来首付为200*30%=60万,但是你要一次性拿出60+20(税)=80万以上.这个是要大家在买二手房的时候注意的问题.
  　　个人的第二套房子,贷款的额度为60%.也就是首付要达到40%.
  　　这里有一点要提醒一下,85年以前造的房子,是无法申请到贷款的.在买老房子的时候,要注意!比如84年的一套40W的房子,你就必须要一次性付40W,没有任何贷款的可能.
  　　二,贷款年利率问题.
  　　2008年最新的贷款年利率如下:
  　　种类项目
  　　年利率（%）
  　　一、短期贷款
  　　六个月以内（含六个月）6.57
  　　六个月至一年（含一年）7.47
  　　二、中长期贷款
  　　一至三年（含三年）7.56
  　　三至五年（含五年）7.74
  　　五年以上7.83
  　　三、贴 现
  　　贴现以再贴现利率为下限加点确定
  　　以上国家颁布的年利率标准,一般银行现在都会给客户一定的优惠,优惠的极限为:年利率下浮15%,例如,20年的按揭贷款,也就是5年以上的年利率为:7.83%,银行可以给按你6.65%的利率来算.
  　　这个大家有个数就可以了,一般的银行会主动提供,如果他们没有说,你可以问一下,是否已经下浮15%.
  　　三,月供的类型和计算方法.
  　　月供的类型有两种:等额本金还款方式 和 等额本息还款方式 .
  　　首先说明一下,偿还贷款所包含的东西.
  　　贷款偿还总额=贷款本金+贷款利息,这个相信大家都没有问题,就是所谓的连本带利!
  　　下面解释一下这两种情况:
  　　等额本金,通俗的说,就是每月归还等额的本金+加上当月的利息.也就是说,把你贷款本金的总数,平分成一定的等份.份数就是你贷款的年限中的月份数.例如,你贷了20W,分20年还,那么每月的等额本金为:20万/20年*12月.这样每月的等额本金已经搞清楚了.然后就是每月的利息的问题,在等额本金这种方式中,每月的利息是不同的.因为月利息=当月剩余的本金*月利率.随着你每个月偿还掉一定的本金,每月剩余本金就回越来越少,所以产生的利息也会越来越少.
  　　等额本金月供=每月等额本金+当月利息=每月等额本金+(当月剩余的本金*月利率)
  　　*其中"月利率=年利率/12"
  　　因此,等额本金这种偿还方式,每个月交的钱是不一样的,起初的几个月会比较高,越后面越少.直到最后一个月本金为0,利息也为0.
  　　等额本息,通俗的说,就是每月偿还的本金+利息是一样的.也就是每个月偿还的数目是一样的.这个东西的计算方法就相对复杂了.
  　　我这里只是为大家提供一个计算公式,有兴趣的朋友可以去演算一下.
  　　A=P{i(1+i)^n/[(1+i)^n－1]}(n为指数)
  　　A:每月供款
  　　P:供款总金额
  　　i:月利率(年利/12)
  　　n:供款总月数(年×12)
  　　例:购50万元的房子,首期三成交15万.供35万元20年,假设（注意要根据各银行的实际利率套用）年利率I=6.65%,(i=6.65%/12=0.55%)
  　　月供款A=350000×{0.45%(1+0.45%)^240/[(1+0.45%)^240-1]}=2641.75(元)

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