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  2015-09-23 08:52:34

  这一问题实际上涉及到登记机关对当事人的申报应当如何审查的问题。对于登记机关应当如何审查，无论理论界、司法界和业内人士，都存在两种不同的看法。一种观点认为：我国权属登记制度介于权利登记制和托伦斯登记制之间，而按这两种登记制度，登记机关对登记事项都应当进行实质性审查。另一种观点认为：真正意义上的实质性审查是难以做到的，权属登记仅仅是为了完成不动产物权公示，而并不创设当事人的权利义务，登记机关也并不享有自由裁量权。因而，只应负形式审查义务。这两种不同的看法各有其理由，今后也只能随着我国不动产登记立法的完善而逐步统一。目前，比较一致的认识是：登记机关只要是按登记的规定，并尽了应注意的义务，就是履行了审查的职责。尽注意的义务，应当包括对各种申请材料内容之间是否一致、有无逻辑上的问题进行审查。离婚协议明确地约定了无房产分割，而另一方面，出让房产一方又向登记机关提交了房屋权属证书，这一房屋权属证书是在婚姻关系存续期间领取的。两者之间并不一致。因而，无房产分割这一表述是不准确或是不真实的。存在的一种可能是：双方离异时一方已知道买房，但由于事先已与对方约定房屋归一方所有，因此就认为没有可分割的房产了，所以作了无房产分割的表述。而这种状况准确的表述应当是“房屋归某方所有”、或“房屋原已约定为某方所有”，否则，就会让人产生另一方是否知道有该房产的联想。当然，由于当事人并不一定熟谙法律，没有注意表述的严密，因之，并不能排除该房屋事先已约定为一方所有的可能。假设房屋已约定为一方所有，按2000年修改的《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式”。如双方已约定房屋归一方所有，转让时应当向登记机关提交该书面约定。另一种可能是，一方直至离异时尚不知道另一方取得房屋所有权。因此，在离婚协议中作了无房产分割的表示。对属于夫妻共有的房产，以往房主大多习惯于由一方登记产权。《婚姻法》修改以后，一部分城市的登记机关陆续开始对夫妻共有的房产按共有房产登记。没有这样做的城市，在当事人对这类房屋所有权进行处分(如转让或设定他项权利)时，大部分是依据《婚姻法》的相关规定，无论是以夫或妻一方进行权属登记的，仍将其视为夫妻共有财产，要求产权人的配偶作为共有人在相关的登记文件上签字。也有部分地区实行以登记为准，即便实际上属夫妻共有的房产，如果是由一方登记，在处分时，并不要求其配偶在登记文件上签字。登记机关是否实行这种做法，往往是取决于当地司法机关对这一观点是否支持(在实际工作中，已经出现过情况类似但因案件所在地区不同而判决结果不同的案例：由一方登记的房产，在转让时产权人的配偶没有作为“隐性”的共有人在登记文件上签字，该转移登记有的被人民法院撤销，也有的予以维持)。对于夫妻间的房产属一方所有抑或属双方共有的问题，一般都认为：“登记机关在判断房屋所有权是否属于夫妻共有时，应该首先看夫妻之间是否存在约定”(最高人民法院王达博士：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》第251页)。如果没有约定或约定不明确的，应当适用于《婚姻法》第十七条、第十八条的规定。如果双方对房产权属没有约定，则在婚姻关系存续期间所购置的房产应属于双方共有财产。在双方夫妻关系解除后，房屋产权即便登记于一方名下，但并不影响另一方作为房屋共有人。登记机关应当在另一方书面表示同意转让后方能受理。因此，无论属于上述哪一种情况，在申请人没有补充相关的证明前，登记机关都不宜直接受理登记。

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