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  131****1551

  2015-09-29 22:18:26

  这类问题较为少见，但由于权属登记在前，而确认合同无效在后，撤销这种登记，登记机关较难处理(极少数属于当事人申报不实或因登记机关过错导致登记行为不能成立的除外)。因为这类情况并不属于《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条所规定的4种情形。在法律文书中，法院也只是认定合同无效，并不会在民事诉讼中认定登记机关的行政行为无效。在司法实践中，一般有两种处理的方法：一是由于行政行为所具有的公定力，即某一行政行为在没有经过行政或司法程序被撤销以前，应当推定其是有效的。因此，一部分法院对已完成物权登记的合同的纠纷，会中止民事纠纷的审理，由当事人先通过行政诉讼来确认登记的合法性。但是这种方式并不十分完善，因为引起合同无效的原因并不一定影响登记行为的合法性，有时，反而使当事人备受奔波之苦。二是单就合同的合法性或履行情况进行审理，而不考虑其是否已经进行物权登记。如合同不能成立，有的法院会建议行政机关撤销该项登记。实际上，房产转让合同如果被人民法院以生效的法律文书认定无效，则无效的合同自始就没有法律效力，当然不能作为物权变动的依据。撤销该项登记应当是顺理成章的，只是在行政规章目前给予登记机关可以撤销登记的几类情形中，还没有涵盖这一状况而已(《上海市房地产登记条例》第四十二条规定了“土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记”。其中只提到了因“征收、收回、没收”等行为终止，而未提及合同被认定无效的问题)，这也是在今后的立法中可以完善的一个问题。在相关的规定没有做出修改前，如用以登记的房产转让合同被人民法院认定无效，且人民法院给出协助执行通知书，登记机关应撤销该项登记。

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