商业银行与房地产抵押贷款的联系与区别
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138****5884
2016-05-05 10:39:07您好!
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抵质押是商业银行信贷业务的重要担保手段,抵押物的风险缓释作用为信贷资产质量提供了可靠的保障,因此房地产抵押的风险特征和查证方法值得研究。
一、房地产抵押的法律特征
房地产抵押法律关系比较复杂。根据我国现行法律规定,房地产抵押的标的可以是房屋及其占用范围内的土地使用权,也可以是单独的土地使用权,而土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权之分。因此,以房地产设定抵押权的,抵押法律关系比一般财产抵押法律关系复杂。
房地产抵押不转移抵押财产的占有。根据我国《担保法》规定,抵押标的可以是不动产,也可以是动产。动产抵押与不动产抵押的一个重要区别就在于,不动产抵押不转移抵押财产的占有,房地产抵押属于不动产抵押,抵押人不必转移房地产的占有。抵押法律关系成立后,抵押人对已设定抵押权的房地产可以继续开发、利用和经营。
房地产抵押属于要式法律行为。依照我国现行法律规定,房地产抵押,抵押人应与抵押权人签订书面合同,但除了签订书面合同外,还要依法进行抵押登记。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押,应当依照规定办理抵押登记。”《城市房地产管理法》第61条也明确规定“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押登记是房地产抵押的法定生效要件,这是房地产抵押重要特征之一。
二、房地产抵押的风险特征
房地产抵押主要是以土地及其地上建筑物,包括项目土地和非项目用土地及地上建筑物、在建工程、土地储备抵押等。其主要风险有:
房地产抵押真实性风险。其主要表现为抵押物实物是否真实存在,是否齐全完整,异地抵押是否真实有效;抵押物实物与抵押合同、权证信息描述的位置、性状、数量是否一致,是否存在变造、伪造他项权利证书的情况。
房地产抵押合法性风险。其主要表现为抵押物是否为我国法律、行政法规规定可以接受的抵押财产,是否合法取得,抵押的在建工程是否具有立项批准文件和四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)等能够证明在建工程合法性的文件等情况;同时,在储备土地抵押方面,目前,大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条,即市、县人民政府可根据需要,对产权清晰、申请资料齐全的储备土地,办理土地登记手续,核发土地证书。但《物权法》又规定,尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见,这两个规定存在法律冲突,储备土地抵押存在一定法律效力风险。
房地产押品合规性、有效性风险。表现为抵押物是否具有贷款评估价值,依法可以单独转让;抵押物权属是否清晰,抵押人是否对抵押物具有处分权;是否按规定办理抵押登记等。
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