以房养老能走多远？

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  132****8445

  2016-03-05 15:48:18

  看上去“以房养老”是个不错的养老解决方案，可理想却与现实差距巨大。阻碍以房养老的这些原因究竟有没有解决方案?南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，以房养老只是养老体制的“补充答案”，而非“标准答案。即使“补充答案”答得再完美，如果标准答案缺胳膊少腿，能给高分吗?因此，在法律法规缺失，制度设计缺失的前提下，“以房养老”还很难谈起;另外，人们观念上的转变以及房价变化，都会制约进程，由此可见，“以房养老”还有很长的路要走。
  
  观念被接受仍需要时间
  
  柒周刊：“将来老了，把房子一卖就住养老院去!”经常听到一些年轻的“丁克”这么说，好像年轻人很能接受“以房养老”嘛。
  
  吴翔华：说起来容易做起来难。就我们的国情而言，“以房养老”至少在相当长的时间里不会普及。与国外人不同，中国人自古就有“养儿防老”一说，老人与子女生活在一起的现象很普遍，子女为老人养老送终是社会广泛认知的孝行。如果子女健在，老人却抵押房产去养老院，子女可能背负道德的压力，而老人也可能受到“房子不给子女给银行”的舆论压力。
  
  因此现行情况下，符合条件的最有可能是孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人大多不存在继承问题。但事实上，即使是他们也会担心，房子被抵押后可能存在的风险，所以现实当中愿意这么做的老人仍然是凤毛麟角。
  
  只有随着时间的推移，老龄化的现象越来越明显，政府适当加强引导，“以房养老”的观念才可能慢慢地被更多的人所接受。
  
  现行的法律法规仍缺失
  
  柒周刊：是不是如果观念变了，“以房养老”就会普及开来?
  
  吴翔华：在相关法律法规健全之前，“以房养老”绝对不可能成为主流，顶多只是小部分人和机构的小范围探索而已。
  
  柒周刊：主要会涉及哪些方面的法律法规?
  
  吴翔华：“以房养老”涉及的部门可能有：民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等，这些部门必须在一起制定以房养老的相关法律法规，这当中不仅仅有政府部门的职能，还应该涉及相关金融领域、资产管理领域等方面。如果没有这些法律法规，“以房养老”就很难推行下去。
  
  今年《老年人权益保障法》修订草案中并未涉及“以房养老”。有观点认为，在将来修订老年人权益保障法时应当加入这一内容。但事实上没这么简单，“以房养老”牵涉面比较广，不宜在这个法律中作出具体规定，而应当着重从金融、房产的法规角度入手。
  
  政策应对银行和养老院扶持
  
  柒周刊：已经试水的银行出台“以房养老”的业务，但是无人问津，也与缺乏法律法规有关吗?
  
  吴翔华：这里仍然有制度设计原因。比如目前正在试水的银行规定，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的6成，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。我想这些苛刻的条件很难引起老人的兴趣。
  
  假设贷款金额能提高到8成，贷款期限能延长到20年以上，利率能够像刚需人群购买首套房那样打个8折呢?这样一来的话可操作性一下子就大了不少，感兴趣的人肯定会多了。
  
  柒周刊：可银行毕竟是逐利的，你这样假设的话，“以房养老”风险较大，银行积极性肯定不高。
  
  吴翔华：所以需要政策扶持。对于银行承担的高风险，应当由政府出面，对银行承担的风险要提供一定程度的担保。在美国，政府和一些金融机构推出的“以房养老”有多种形式，其中不少都是由政府进行担保。
  
  柒周刊：政府还该做些什么?
  
  吴翔华：给养老院相应的政策扶持。比如说，有的养老机构可能会出于贬值可能、子女反对、变现困难等风险考虑，不太愿意接受“以房养老”的形式，这也会阻碍老人选择“以房养老”。而有的老人可能对养老院有心理上的排斥，担心自己住进养老院之后，房子到了养老院手里，自己的“根”就没了，因而也难下决心。这就要求政府部门应该采取一些措施来打消这样的顾虑，比如对于“以房养老”这种形式，给予养老院一些政策扶持，从制度上给老人一个安定感。
  
  房价减小波动也是前提
  
  柒周刊：制度设计的确重要。只要制度和法律法规到位了，“以房养老”就可以真正上路了吗?
  
  吴翔华：如果不让房价平静下来，“以房养老”依然难以施行。
  
  柒周刊：房价的因素这么重要?
  
  吴翔华：几年前你可能会觉得河西卖一万一个平方太贵，但是现在卖两万的都不少;2010年江北的房价曾经逼近万元，但是去年江北一度只有 7000多元。这些年，房价的上涨和下跌经常超出我们的预期，也会给“以房养老”带来麻烦。很多人只会看到房价下跌带来的麻烦，比如你购买总价100万的房子，贷款70 万，如果房价不久下跌贬值到70万，就很可能引发断供风险。事实上房价上涨也有风险，比如二手房交易中的违约行为。
  
  因此，对于银行来说，一般会要求用于抵押的房屋价值在较长一段时间内保持稳定，这样才能有效降低抵押风险，否则市场的大起大落会降低“以房养老”的吸引力，恐怕银行也要购买保险或者由第三方来担保才行。
  
  以 “限贷”、“限购”为手段的调控，在一定程度上打击了楼市的投资客，挤压出了不少投资人群，但是仍然没有改变他们投机的想法。今年楼市成交量回升后，不少投资客又回来了。因此，只能对楼市采取长效的有效的精准调控，回归住宅本身的消费而不是投机属性，防止楼市的大起大落，才能促成“以房养老”的施行。
  

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  136****6266

  2016-03-05 15:47:30

  按照保监会的要求，此次参与以房养老的试点城市为北京、上海、广州和武汉这四个城市，试点期限为两年，也就是从2014年7月1日起至2016年6月30 日止。考虑到“以房养老”业务的复杂性，在有限范围和有限时间内试点，是一种比较谨慎务实的态度，这也就意味着如果这四个城市的试点效果不如人意的话， “以房养老”在两年之后可能会被取消，当然，如果试点效果显著，也有可能进一步扩大试点城市，在更大范围内予以推广。
  
  之所以选择这四个城市作为试点，保监会的解释是：“北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大;武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。”
  
  以房养老在我国的讨论已有多年，此时推出以房养老业务试点，主要是在我国加速进入老龄化社会的背景之下所为。按照有关方面的测算，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，与此同时，我国的养老金缺口压力越来越大，拓宽养老金渠道已成为当务之急。去年9月份，国务院提出加快发展养老服务业，当时就提及要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，此次保监会试点以房养老业务，也是对去年国务院要求的一次具体回应。
  
  所谓老年人住房反向抵押养老保险，是将住房抵押与终身年金保险相结合，60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种模式可以将老人的存量房产激活，为老年人提供更多的养老资金来源。
  
  在此之前，国内有少数银行曾经探索过银行版的以房养老，也就是老年人将房产抵押给银行，银行给老年人发放一定期限的贷款，比如10年或者20年，贷款到期之后，如果老人的继承人愿意并且归还了银行贷款本息，可以重新收回房产，这种模式和贷款买房的操作刚好相反，是一种倒按揭模式。从本质上来说，银行版的以房养老其实相当于贷款养老，以房养老者虽然通过贷款获得了养老收入，但同时还需要向银行支付利息，目前5年以上贷款利率在7%左右，对于老年人而言是一个不小的负担，合同到期之后，如果老年人或者其子女继承人不愿意归还本息，银行将拥有房产的最终处置权。另外，银行版的以房养老大多期限有限，多数产品只有10年左右，无法覆盖老年人余生，所以银行版的以房养老推出之后，效果并不理想，最终实施者寥寥。
  
  由于此前银行版的以房养老并不成功，此次保险版的方案明显做了一些有针对性的改进。比如延长以房养老的期限，保险公司可以依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，即使是特别长寿的老人，保险公司也不会设置期限或者提前终止合同，保险公司自身承受长寿风险。其次，老人过世之后，继承人无需承担偿还风险，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
  
  另外，如果房产价格上涨，投保人也可以不同方式参与房产增值，此次试点的产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，参与型产品是指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配，非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。考虑到以房养老业务的复杂性，此次试点还设定了30天的犹豫期，投保人如果不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同。参与以房养老的老人还可以在合同期内选择退保赎回，但是预计会遭遇一定的房产价值损失。
  
  综合比较银行版和保险版的以房养老，银行版在合同期内给予客户的养老金数量比较保守，不过最终在合同期结束后依然为客户保留了回收房产的选择权，客户如果愿意偿还贷款本金，还是可以重新收回房产;保险版的养老方案虽然对客户相对慷慨，在合同期内客户也继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，但在合同期结束之后，房产的处置权归保险公司所有。
  
  以房养老在国外已经有不短的历史，美国、日本、新加坡等国家以及我国的香港和台湾地区都有以房养老，虽然一直没有成为主流的养老模式，但是也在很大程度上满足了部分小众人群的养老需求。以房养老在中国还是一个新生事物，预计在将来很长时间内也很难大规模发展，更不可能替代目前的养老体系，不过从积极的角度来看，这种模式至少为部分老年人提供了更多的选择和可能性。
  
  与西方国家相比，以房养老在中国要遭遇更多传统观念和现实操作的障碍。大多数中国人的传统是依靠子女养老，房产通常都是作为留给子女后代的遗产，而如果选择以房养老，则意味着将房产交给了银行或者保险公司，而不再遗留给后代，这样可能很难获得子女的理解，这也就意味着，如果只有一套住房的老人选择了以房养老，也基本上就放弃了依靠子女养老，对于中国人的传统养老观念是一次巨大颠覆。
  
  另外，房屋的估值也是以房养老的一大难题。从保险公司的角度来看，由于要面临市场的利率变动风险，房价波动风险，客户的长寿风险，以及我国特有的70年产权到期风险等等，同时考虑到保险公司合理的回报要求，因此在确立房屋价值时，可能会在市场估值上给予较大的折扣。按照以前银行版的以房养老方案来看，很多都是以房产估值的六折作为测算基础，在扣除利息之后，最终老人能够拿到手的养老金其实颇为有限，保险公司的以房养老方案由于承担了更多的风险，预计对于房产估值会更加保守谨慎。
  
  虽然以房养老面临种种现实障碍和较大的争议，但是并不能因此否定其积极意义。因为以房养老的设计初衷就不是一个面向全体养老群体的主流方式，作为一种市场化的方式，这种选择并不具有强制性，而是一种自愿选择，如果以主流养老的模式来看待市场化的以房养老，势必会失之偏颇。以房养老的意义在于为部分人群提供了更丰富的选择，比如没有子女和失独老人等等群体，以房养老就是一种可以考虑的选择。
  
  另外，随着中国从住房短缺时代逐渐过渡到住房相对过剩时代，以房养老的市场基础将越来越坚实，当越来越多的家庭拥有不止一套住房时，对老人而言，以房养老将不再成为一个太困难的选择。从2013年起，中国城镇户均拥有住房套数已经超过一套，个别城市的户均套数更是远远超过平均水平。随着将来中国家庭拥有房产的套数越来越多，而房产作为投资的价值越来越低，转而作为养老的工具也未尝不是一个合理的选择。
  

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