安置房买卖合同注意事项有哪些？

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  139****3471

  2016-03-04 15:34:18

  与普遍商品房相比，拆迁安置房最大特点在于购买对象特定跟交易时间受限，即只有符合条件被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普遍商品房之间通常存在着较大差价，因而在民间已经形成了事实上拆迁安置房交易市场，甚至浮现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利“黄牛”。虽然买卖双方先签定买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续做法并未违反法律规定，属于合法行为；但与普遍商品房相比，拆迁安置房交易风险大了许多。拆迁安置房交易风险主要表现在以下几个方面：第一，房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长五年时间里，房价走势无论是谁都难以预料。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高买方

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  136****6037

  2016-03-04 15:33:47

  买方无法取得房屋再度拆迁补偿利益。在城市扩展过程中，哪些新建成拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付补偿金往往高于拆迁安置房交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金分配时常发生争议：卖方认为，房屋还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物灭失为其产生前提；而孳息产生通常并不依赖于原物灭失，相反，通常其是在原物存在情形下产生。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律规定而取得，并非没有合法依据，因而不属于不当得利。

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  136****4138

  2016-03-04 15:30:50

  合同中应详细说明费用由谁承担，不可预料的费用的承担者。
  关于不可预料的费用的具体承担，最好双方本着友好的态度协商。如果现在写明这费用一定要单方承担的话，因为不可预见，估计买卖双方谁也不能接受，房子也谈不下来了。
  从政策趋势来看，今年出台的不管是营业税、个人所得税，如果合同无约定，一般来讲，应该是卖方承担。但从实际情况来看，这部分不可预料的费用由买主承担居多，也有买卖双方各承担一半的。
  2、协议中还应说明，一旦“此房满足办理房屋产权证条件，出卖人应该在二十个有效工作日内办妥双证，取得双证后，卖方无条件配合买受人办理过户手续”。
  3、   关于公证。（个人理解，如理解有误，请专家指正）
  我个人认为，一份详尽的合同比公证可能更有效。对买卖合同进行公证后，只是扩大了合同的效力，并没有多大的作用。在不违背合同法的前提下，只要双方真实意愿的体现，公证并无多大作用

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