小产权房购买的风险以及解决办法、政策?
共4个回答
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130****2823
2016-01-09 14:28:48法律风险
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小产权房乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利会无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。
政策风险
在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
监管缺位
乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是把购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。
转让风险
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民把房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
其他3条回答
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138****4919
2016-01-09 14:29:26深化产权变革
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农村的集体建设用地(包括宅基地,如果还继续实行集体所有的话),应该和城市的国有建设用地具有同样的权利,并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地,虽然是国有,但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让,而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押,又不能继承转让,城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人,而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民,这既违反了同地、同权、同价的原则,又限制了居民迁徙定居的自由。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”,达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设,关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益,“同权”是根本。同为建设用地,已经不存在土地转用问题,应当具有平等的产权,实行“同地、同权、同价”。 -
138****0434
2016-01-09 14:29:14平衡各方利益
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小产权房承认现实,平衡利益
许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地,然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题,也实现了农民增收,在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产,这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此,除非严重影响国家和城市的统一规划,对于那些合理合规建设的小产权房,在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延,对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中,经过合理的审批程序予以确认或者制止。
配置土地资源
国家颁布的各项政策,都是全国一刀切的行政命令,而对于集体建设用地上建设的小产权房,应该努力运用经济手段进行调控,而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。这样可能会激化社会矛盾,把好事变成坏事。
首先,小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减,建议加紧改革现行税收体制,缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头,再加强对开发商的规范和监管,商品房的价格就会趋于合理的空间。
其次,在我国税收收入逐年稳步递增的情况下,中央和地方都应加大财政转移支付力度,尤其应当主导建设更多的廉租房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房,并且形成合理有效的分配机制,那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。 -
131****1551
2016-01-09 14:28:592008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。
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2008年7月15日,国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
叫停在建在售小产权房
2009年9月1日,国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。
2010年1月31日,国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。
2012年2月21日,国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示,2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件,包括试点处理小产权房问题。
按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。“小产权房”是占用集体土地搞建设,并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律已明确,城镇居民不得购买农村宅基地建房,也不得购买“小产权房”。国家要求对农村集体土地进行确权发证,但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。
2013年11月22日,国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知,要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
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