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已经设定抵押的房屋租赁合同是否有效

日期：2016-01-06 16:25:38 提问者：137****3717

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133****8636
2016-01-06 16:26:34
已经设定抵押的房屋能否出租，这个答案是肯定的。
他物权分用益物权和抵押物权，这两个他物权是不矛盾的，可以同时存在同一个物上。房屋出租涉及到房屋的用益物权而抵押涉及的是房屋的抵押权，所以设定抵押的房屋是可以出租的。但用益物权和抵押权在行驶过程中会产生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押权人要行使抵押权，肯定会影响到后设定的租赁，如何解决这种矛盾，上海市高院对此种情况予以了解答

抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
　　《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。
　　同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

承租人在租赁房屋时要核实房屋的抵押情况。
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