如何判定该二手房屋买卖合同的效力? 二手房 房屋 房屋买卖 买卖合同 房屋买卖合同

日期:2014-03-01 00:00:00     提问者:186****5808    

2个回答

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    133****4195
    2014-03-02 00:00:00
    福利房是计划经济制度的产物,以单位福利的形式,分配给个人的房福利房同样有房产证,就是上市交易有时间限制,一般需要五年。房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。我们认为,对于该类房屋,如果出让者拥有独立的产权证,其与第三人签订的买卖合同效力不应受该单位规定的影响,因为,单位基于职工福利的考虑,规定福利房职工在5年内不得转让,但该规定仅在单位与职工(出让者)之间具有约束力,对买受人不应具有约束力。出于交易安全性的考虑,不应否定该类买卖合同的效力。至于单位规定的执行问题,单位可直接追究该职工的违约责任。
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    0

  • 答主头像
    138****2775
    2014-03-01 00:00:00
    经济适用房制度系国家针对特定的社会群体所制定的群体性福利政策,符合该政策的特定主体享有购买经济适用房的权利。因此,经济适用房属于典型的社会福利房。由于其福利房的性质,土地使用权的性质为国家划拨,与房屋买卖涉及土地使用权流转一样,经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。而国有划拨土地使用权的使用者是特定的,一般为国家机关、企事业单位、或特定的带有福利色彩的建设,该属性决定国家无偿划拨的土地使用权非经国家批准/特定程序不得流转。因此,规范经济适用房的相关政策规定,经济适用房的购买者仅拥有有限产权,其转让必须符合一定的条件,即,购买经济适用房已满5年,且出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款,并由政府优先回购。在司法实践中,一般有两种做法。一种做法是以该买卖合同有效,但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续,故根据合同法有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。理由是,现行的经济适用房制度仅为七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规,均不属于导致合同无效的法律、行政法规的强制性规定。因此,该合同应为有效。但该合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续,故属于无法履行的合同。对于该类合同,应判决予以解除。另一种做法是,该类房屋买卖实质上涉及到国有划拨土地使用权的流转问题,而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释,划拨土地使用权转让须经依法审批,且补交土地出让金,因此,判断该类合同效力的标准是是否补交了土地出让金,若补交了土地出让金,该合同有效,反之,则违反土地法的有关强制性规定,应属无效。
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