租售同权户籍与入学

27日，住建部宣布将“租售同权”立法，从上海推出只租不售住宅用地，到广州提出租售同权，再到住建部等9部委联合发文在广州等12城试点租赁市场改革，近一个月来，租售同权成为社会关注热点。

租售同权到底是什么意思呢?

“租购同权”本质上是让租房人和业主获得共同的权利，包括学区、户籍等，其中最重要的是就近入学权。

所谓租和售的区别就两点，1落户，2就学。考虑到落户的主要目的也是为了就学，所以租售同权的本质就是给租客的孩子解决上学问题。

但要注意的是，“租购同权”只是能让租房者参加入学排队，不能保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源。因为教育资源本身是稀缺的。而且在实际中，不仅租房者和业主不能同权，购房年限不同的业主、户籍和房屋产权不一致的业主，排队顺序可能也会不一样。

深圳各银行房贷近期再度收紧，目前工行、招行、建行等6家银行已取消首套房贷利率折扣，中信银行、平安银行等多家银行开始暂停房贷业务。

广州是住建部首批开展的12个住房租赁试点城市之一，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式。这也意味着“租购同权”有望成为具有全国性意义的制度实践。

租购同权会有什么影响?

租购同权，可以确保优质资源不被买房落户者“垄断”，但无法确保其不享受“优先”。同权，同样的是行使权，却不代表有同样的“优先权”。

政府的目标是解决大范围底层租客的后代的教育问题，保障租客在城市结婚生子，就算不买房子，孩子也有学可以上，但能上多好的学校那政府就管不到了。

中央发展租赁市场，是为了租售并举。重点在“并举”，而非互相打压。租房，可能会成为我们未来某一阶段的选择，改变原有的生活方式。

人越多，租购同权越难落实。僧多粥少，资源溢价率高。在北京，数十万人抢一套学区房，所以学区的溢价就高;在拉萨，同样最好的学校，但因为抢的人少，溢价率就低。

房租会不会暴涨?

绝大多数学区普通的房租不会暴涨，租房不是投资，是消费，所有的消费品价格都是和城市人均收入所适配的。

像北京这样的城市，租客通常可以承受拿出月收入的30-50%来支付房租，这已经很极限了，房东如果逼他拿出月收入的60%以上支付房租，他一定会走人。所以看似房东在租赁市场很强势，但其实也没有定价权。

我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势，住房租赁市场将迎来新一轮发展期。

学区房的利益链暂时不会被动摇，涉嫌最敏感的阶层固化和教育资源失衡，投资学区房未来最大的风险肯定是政策风险。

除了政策力挺租赁市场外，近来各地也纷纷表态要加大租赁房的供应量。军师认为，随着租赁房供应量的逐步增加，市场中的租金价格也将逐步走低。