二手房哪种过户方式最划算

房产继承

房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种，继承方式分为法定继承和遗嘱继承。子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。继承需要遗产人去世后才可办理产权过户，并且需要到公证处进行公证，这一系列手续办理比较麻烦。因此房产继承这种方式属于费用少风险高。

房产赠与

房产赠与双方需签订书面合同。赠与房产的受益人需缴纳3%的契税以及赠与人和收益人需各自交纳万分之五的印花税，加起来一共是3.1%的税。赠与房屋进行再次交易时还是会收取各类税费，因此，房屋赠与这种方式的费用是比较高的。

(根据相关法律的规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。)

房屋买卖

这是房屋交易中最典型的一种方式，不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。买卖房屋需要缴纳的税费很多，要根据房屋年限、房屋大小等情况缴纳相应的契税、所得税、营业税等。因此房屋买卖这种方式虽风险小但费用高。

哪几种情况不能过户?

1.未经房屋的其他产权人同意

当该房屋属于共有财产时，代表房屋产权人不止一个，那么在进行二手房过户时，只有一个产权人签合同的话是无效的。因此过户时必须所有产权人都到场签字，或是让无法到场的产权人出示授权书委托他人签字。(如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买，即使房产证上仅有一人名字，也需要配偶知情同意签字确认卖房)

2.房产证抵押中或贷款没还清

房屋主是否有房贷没还清、房屋是否被抵押中?如果房屋在抵押中，需要先将贷款还清取回房产证后才可以顺利过户。

3.房屋处于被查封时期

若二手房正处于被检察院、法院等国家机关扣押和查封，房屋的所有权转移不得对抗公权力。

4.违章建筑或鉴定为危房的二手房

如果此二手房有违章建筑，那么在违建拆除恢复原样之前房屋是不可以过户的。而鉴定为危房的二手房是失去居住价值的，自然也不可以过户。

5.具有特殊性质的二手房

学校、军队、医院的房子、未满五年的经济适用房、法拍房、小产权房等这些特殊性质的二手房，这些房子容易受到其性质的限制。