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  139****7283

  2019-03-28 14:20:16

  不同的城市有不同的操作方法，不同的操作方法有不同的风险点，那么针对具体的操作该如何去把握风险呢？
  
  1.广州的安全操作模式：
  
  广州二手房交易的流程是先签署买卖合同，然后交易双方一起去银行申请贷款，待同贷书下来，交易双方一起去房管办理过户手续，关键在于过户同时办理抵押手续，这样子，新证出来，银行会领走，然后进入放款环节，这样子安全性是比较高的。
  
  再次强调，过户的同时办理抵押手续，是很安全的做法。
  
  2.广州旧的交易模式：
  
  大致流程也是如此，但是递件过户与抵押是分开办理的！这样子就有一个非常大的隐患，简单的说以前是银行审批通过拿到同贷书之后，先过户，待拿到新证，然后买家单方面与银行去房管局办理抵押手续，然后才进入放款环节。
  
  在广州，一直以来，都是先银行审批通过，然后才去房管局过户，这是非常保护交易双方的。如果未出同贷书就过户，业主如何肯定买家申请贷款会成功呢？买家又如何确保找到一家银行可以贷款呢？
  
  应该说多数城市是以上两种模式，广州现在所有的区都支持递件抵押一并操作。
  
  3.部分城市的离奇做法：
  
  但是现实中，偏偏有一些城市，居然就是先过户，然后买家拿到新的房产证再申请贷款，题主大概就是这个情况。
  
  如果拿到房产证再去申请贷款，就存在一些情况，
  
  （1）买家拿到房产证之后没有去银行申请贷款
  
  （2）买家申请贷款被拒绝了
  
  （3）虽然申请了贷款，拿到了同贷书，但是未去银行办理抵押
  
  （4）最恶劣的是，买家申请贷款了，也办理抵押了，也放款了，慢，钱呢？钱打到了非业主的账户，这种情况下，业主想要拿回钱实在太难了，办理抵押，房子也很难卖掉。
  
  4.如何应对这种可能的骗局
  
  这种事情对于业主的打击简直就是致命的，买套房子不容易，如果卖房收不到钱，那真的噩梦了，也可能会打乱业主的资金计划。
  
  建议业主以后务必做到
  
  （1）如果先申请同贷书然后过户的城市，务必确认同贷书已经审核通过，拿到同贷书才去过户。
  
  （2）递件过户和抵押尽可能同步操作，这样子的安全性是很高的
  
  （3）务必了解清楚买家去了哪个银行申请，经办是谁，最好有经办的电话，去银行签字申请比较稳妥，不要为了贪图便利让人上门服务。
  
  （4）如果先过户后申请同贷书的，或者递件抵押分开操作的，业主务必要求房产证由业主方领取，由业主方保管，直到办理抵押，确认领取抵押后房产证的人是银行的人。
  
  （5）经常沟通按揭贷款公司的人，银行的人，买家，中介，咨询了解进度，分析事态发展的合理性。
  
  （6）收齐楼款交楼，房子依然控制在自己手里。
  
  5题主到底怎么办？
  
  题主的情况，买家是否涉嫌诈骗呢？也许是，也许不是，具体缺乏数据很难说，2017年放款非常慢，至今不放款也有可能是客观的问题，不接听的电话，也许仅仅是烦了，不想被业主催（因为业主催放款，买家也没有办法，确实银行额度不足不放款），我遇到有的买家一气之下就拉黑业主。
  
  （1）通常来说，房子交易是通过中介进行的，故而建议题主，先和中介沟通，问问到底怎么回事，进展如何？
  
  （2）了解贷款银行，亲自去银行了解进展，如果确认房子已经抵押给了银行，同时确实是银行额度紧张，暂时不放款，那么也正常，安心等待，估计等到了元旦，会陆续放款了
  
  （3）如果中介也不知道，也不知道贷款银行，买家依然联系不上，那么业主尽快去房管局做产权查册，看看这套房子是否依然在买家名下，是否房子已经抵押给了银行，如果抵押给了银行，通常会显示具体银行名字的。
  
  （4）如果房子现在不是买家名字，那么又可能买家将房子卖掉了，这个情况下，买家是刑事诈骗了，性质极为恶劣。故而建议业主毫不犹豫，立即报警，一分钟也不要耽误，同时立即查封房子，防止新的买家再次转移财产（不过如果买家是善意的第三方，房子要不回来了，悲剧啊）
  
  （5）如果房子不是业主自住的，而是出租的，或者已经交楼给了买家，务必去查看房子，看看情况如何。
  
  不管如何，买家也不要玩失踪，毕竟即便不是诈骗，躲避也不是解决问题的方法。

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