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详解不动产融资租赁案例

不动产能否作为售后回租的标的?尽管法无禁止，这一业务依然存在诸多风险和操作难题。

据从事不动产融资租赁业务的前述总经理介绍，不动产租赁物主要包括两大类型，即预售新房和二手房。“我们只涉及预售房产业务。”该总经理称。他表示，从融资租赁法律和税务风险评估角度看，没有房产证的预售房，更适合开展融资租赁业务。

2014年初，其公司为云南某知名房地产开发公司提供融资，租赁标的物为昆明某大型商住区配套独立商业房产1.86万平米，以及1000多个地下停车位。该大型物业分三期开发，第一期商住部分已销售95%，预售登记价值合计4.53亿元。

该融资租赁公司与该房地产的交易总额为4.53亿元。值得注意的是，实际合同约定融资金额为1.53亿元，期限5年，一次性收取1%手续费。同时，合同特别条款中，将余下3亿元设定为回购保证金。

对于保证金额高于融资额的设定，上述总经理解释称，这是出于法律风险控制的考虑。

“这里有合同风险，一般的履约保证金，如果出现违约，就是从保证金里抵扣。我们对合同进行了强制公证，将租赁标的物登记在中登网和商务部租赁信息网，如果违约了我们就处置房产。”

深圳一融资租赁人士表示，“3亿元的回购保证金结构，以往不常见，经济下行情况下，这种设计可降低租赁公司风险。”

在前述总经理看来，不动产租赁业务最大的风险是价值风险。“至于是否办房产证，租赁标的物"一女二嫁"等，可能性都不大。”他指出，这类业务风险控制的核心不外乎两大方面，一是合理评估租赁物的价值，包括现值、地缘价值和市场价值，二是充足的现金流，保证资金安全返还。

实际操作中，不动产融资租赁还面临多重税务的成本控制难题。

“要规避的税务风险，首先是让当地的房管部门，认可这项行为是融资行为，不是真实的卖房行为，”上述总经理称，“不动产一个项目几个亿十几个亿，一旦交易过程纳入纳税范畴，这个业务就没有做下去的必要了。”

按照相关规定，卖房需要缴纳增值税、交易税等。众多税务压力中，最令他头疼的是契税。

他指出，不动产融资租赁业务最核心的环节，是必须取得不动产的凭证，即房产证。根据国家税务局2010年发布的《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(即13号文)，办理房产变更手续的必要条件之一是缴纳契税。

由于涉及登记问题，以不动产进行租赁往往需要收取两次契税。据该总经理介绍，目前契税税率为3%至5%，各地区有所不同。

他认为，这个税种对融资租赁企业有很大不合理性。“我们在不动产生命周期中仅仅是短暂的插曲，却要支付整个周期的办证费用。”

据悉，为回避契税压力，融资租赁公司与承租人签订融资租赁合同后，往往再签订三方合同，将此不动产的抵押物抵押给银行等金融机构。“目前很多操作案例，基本都是这个模式。”上述总经理表示。而这一做法被认为具有一定的法律纠纷风险。

深圳前海国税局一人士表示，由于目前有一些新业态相应法律法规并没有跟上，需要让相应法律法规进一步适应市场的发展。