- 热门问答
- 热门标签
划拨土地价格如何评估?
日期:2016-03-14 14:20:49
提问者:134****5057
139****7531
2016-03-14 14:23:17
(一)成本逼近法
利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格,主要是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来推算土地价格的。在测算过程中,不需要考虑土地增值收益或土地使用权出让金,也不需要进行年期修正。同时在确定评估参数时,要考虑其划拨土地使用权特点。由于划拨土地使用权的特殊性,在评估过程中某些参数与出让地会有所不同,比如利润率等,具体差别有多大,需要按照具体情况不同来分析。一般来说,利润率是一种投资回报率,一般而言,权能越大,投资回报越高。
鉴于以上分析,利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格的基本公式为:
V=Ea+Ed+T+R1+R2
式中:V---划拨土地使用权价格;
Ea---划拨土地取得费;
Ed---土地开发费;
T---税费;
R1---利息;
R2---利润。
(二)市场比较法
利用市场比较法评估划拨土地使用权,是根据替代原理,将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较,并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正,评估出待估划拨土地使用权价格。
目前存在大量的城市土地收购储备、拆迁补偿、转让、作价入股(出资)等多种形式的交易,其体现的就是划拨土地使用权价格。而且随着市场经济的逐步完善,目前的多种划拨土地价格主要依据市场确定,在评估划拨土地价格时,这些都是很好的市场交易案例。
由于划拨土地不同于出让土地,在评估过程中,要考虑划拨土地的不同特点:一是要选择符合条件的划拨土地使用权交易案例;二是不需要对评估结果进行年期修正;三是划拨土地与出让土地评估在修正系数上是有区别的。划拨土地使用权与出让土地使用权是不同的,其内在的权能和交易内涵也是不同的,因此其修正系数与出让土地也是有差别的。
利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序和过程与出让土地使用权基本一致,其难点主要是收集划拨土地交易实例。一般来说,划拨土地使用权交易案例的选取有以下几种类型:
①符合国土资源部《划拨用地目录》的土地使用权划拨
②当地政府对划拨土地收购贮备的价格
③划拨土地使用权拆迁补偿价格
④以前发生交易的划拨土地使用权价格
⑤其他类型的划拨土地使用权交易类型。
(三)收益还原法
利用收益还原法评估划拨土地使用权,主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得到土地的纯收益,再扣除国家土地收益部分(划拨土地使用权年租制租金标准很好地体现了国家在划拨土地中的收益),然后按一定的土地还原利率还原成现时划拨土地使用权价格。
国有土地使用权年租制租金标准,相当于划拨土地使用权出租中,政府应该收取的土地年收益,它是政府在划拨土地中享有的权益。目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准,可以直接作为划拨土地使用权评估的参数。也可以通过划拨土地补交出让金标准推算划拨土地国家年租金。它是国家在土地划拨收益的体现。同时,划拨土地使用权评估也不需要进行使用年期修正。
根据以上分析,利用收益还原法评估划拨土地使用权基本公式为:
V=(R-C-RO)/r
其中:V - 划拨土地收益价格;
R - 划拨土地总收益
C — 划拨土地总费用
RO — 划拨土地年租制租金标准
R - 划拨土地还原利率。
(四)剩余法(假设开发法)
利用剩余法评估划拨土地使用权,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等之后,再扣减划拨土地使用权补交出让金标准,从而得到划拨土地使用权价格。具体来说,就是在将得到的出让土地价格评估结果,扣除划拨土地补交出让金标准。
对于空地及在建工程用地来说:
划拨土地评估价格=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费—划拨土地补交出让金标准
对于地上已有建筑物用地来说:
划拨土地评估价格=不动产总价-房屋现值—划拨土地补交出让金标准
(五)基准地价系数修正法
利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权,主要是在基准地价基础上,扣除划拨土地补交出让金标准,然后利用基准地价修正体系,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日划拨土地使用权价格。
基准地价系数修正法评估划拨土地价格时,其基本原理、计算公式、步骤与出让土地价格用基准地价系数修正法类似,只是要注意几个事项:一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交出让金标准,或者通过年租制租金,推算出的划拨土地出让金;二是不考虑年期修正问题,不利用年期修正系数;三是待估划拨土地必须在基准地价范围内。如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围外,可以参照基准地价的末级进行地进行评估。
其基本测算公式为
P=(P0—P1)×(1±∑K 1)×K2
或 P=(P0—R1/r1)×(1±∑K 1)×K2
式中:P-划拨土地价格;
P0-某用途土地在某一土地级上的基准地价;
P1—— 当地同级别同用途划拨土地补交出让金标准
∑K1-宗地区域因素修正系数;
K2-估价期日、开发程度、容积率等其它修正系数。
R1—— 土地年租制同用途同级别年租金
r1—— 同用途同级别土地还原利率
(六)、其它估价方法
划拨土地使用权的估价方法除了上面介绍的五种方法外,在实际估价工作中还有一种用得很多的土地估价方法,就是将按照常规土地估价方法评估出来的出让土地价格,扣除划拨土地补交出让金标准,得到划拨土地价格。这实际上是划拨土地使用权权益,我们称之为出让金扣除法。
出让金扣除法是按照《城镇土地估价规程》的规定,选择二种或二种以上常规土地估价方法,首先评估出出让土地价格,再根据各地划拨土地补交出让金的标准,或者按照出让土地价格的一定比例或者直接扣减当地出让金标准,计算划拨土地使用权价格的方法。评估出的划拨土地价格实质上是划拨土地使用者权益。划拨土地使用权的估价依据的公式是:
划拨土地使用权价格 = 出让土地使用权价格 — 划拨土地补交出让金标准,或
划拨土地使用权价格 = 出让土地使用权价格 ×(1-划拨土地补交出让金比例)
本方法的测算步骤和过程与一般出让土地评估步骤和过程基本一致,其关键是找到当地划拨土地使用权补交出让金的标准,或者是出让金占总价格的比例。将按照常规方法测算的估价结果,扣除划拨土地补交出让金后的余额,即为待估划拨土地价格。
相关问答
-
工业房补地价一般多少钱一平方合适
答:工业房补地价的具体价格因地区和具体情况而异,无法给出一个确切的答案。一般来说,政府会根据地区、土地用途、投资额、产业政策等因素来制定合理的地价标准,具体情况需要咨询当地政府相关部门。
2024-01-08 09:07:29
1个回答 -
取消土地限价有哪些好处?
答:1、取消土地限价有益于提升土地市场心态。从前的土地限价现行政策阻碍了土地市场的活力,造成土地交易量降低,市场买卖困乏。取消土地限价后,房地产商能够依据市场需求与市场供求关系来决定土地转让价钱,促使市场能够自由标价,提升了市场的稳定性和活力。这对刺激性土地市场的高速发展,提高经济发展活力具备积极的作用。2、取消土地最大限价让土地价格重归市场。土地做为刚性需求,其价格的波动针对房地产业市场具备重大的影响。限定土地上限价格也会导致土地价钱被压制,没法反映其真实价值。取消土地限价后,土地价钱将回归市场,更准确地反映土地的市场供求关系与价值。这有助于防止土地市场发生过高或低估的状况,维持市场的稳定性和持续发展。3、取消土地限价也有利于激起项目投资活力。针对开发商来说,取消土地限价代表着她们可以更加灵活开展土地项目投资,依据市场需求与预期收益来决定是否开展土地选购。这也使得房地产商可以更好地把握市场机遇,减少经营风险,提升投资收益率。与此同时,取消土地限价也有利于吸引更多资金净流入房地产业市场,促进社会经济发展。4、需注意,取消土地限价并不等于土地市场的自由经济。市场仍需要有监管制度来保证土地市场健康有序发展和市场竞争公平公正。监督机构应该加强对土地市场严格监管,避免市场发生垄断性和恶性价格竞争的现象。
2023-12-27 09:50:34
4个回答 -
土地限价是什么意思?
答:土地限价是对盈率超出范围的土地能够停止此交易,换句话说针对拍地土地价格设置到最大报价,如果有超过此报价,那样就把停止此土地出让,而竞拍的结论则失效。土地限价就是为了限定房价而制定的政策,根据限定土地转让价格来操纵房价。在土地限价政策下,当土地转让价钱达到最高限价后,将不会容许更高报价,进而阻碍了房价上涨。这类政策致力于确保房子购买者的权益,避免房价太高造成市场泡沫和不确定因素的诞生。
2023-12-27 09:44:07
4个回答 -
取消土地限价可以挽救楼市吗?
答:1、从提升市场情况的角度讲,能在一二手房显著倒吊的区域,集中体现按质论价,同时减少“数万人摇号申请”、黄牛党排长队、假离婚买房等房市怪状,并均衡一手房和二手房的关注度。如因为新二倒吊比较严重,某些城市乃至摇中一套指导价新房子可以赚上百万,过了几年后转让二手房市场,那样稳赚生意促长投资房产作风。如果在这种区域新增土地拍卖新项目取消“地价”和“房子价格”限制,那样新楼盘价格优点就会没有那么显著,购房者就会转为“眼见为实”的二手房市场,进而带动二手房交易市场人气值。2、有助于提升住宅质量。在指导价眼前,房地产商只有不断下降配备,以保持微薄的收入盈利,进而某些房地产商为了节约成本以次充好,豪宅别墅渗水、墙壁拖皮的现象司空见惯。假如撤销“限地价”、“限房价”,提升房企的利润空间,可以让房企精心制作商品,恢复正常良好市场竞争氛围里。3、可以通过差异化营销,改进小众板块热度。为人称道是指,本次自然资源部在提议撤销“限地价”的前提下,还建议撤销远郊区土地资源建筑容积率1.0限制。别墅区商品有希望久别相逢,除开产生房企的商品差异化营销外,还能满足多维度的购房需求,达到改善型购房者在寻找高品质住宅里的心愿。从另一角度来讲,也可以带动远郊区区域公寓楼行业的发展和去化,给房子价格以支撑。通过调节商品,减轻土地出让和房产交易销售市场冷热不均的局势。4、从缺点来看也比较明显:一是加重城市内部结构冷热交替分裂;二是产生撤销房地联动价,易造成地价无法控制,其实这也是根据对土地所属版块今后发展的看中,却也由此而连累到整个板块或是区域房子价格,提升购房者的压力。
2023-12-25 09:38:08
4个回答 -
取消土地限价传递什么信号?
答:撤销地价限制释放出了政府针对市场化改革创新决心。以往的一段时间里,房地产市场因为过分依赖政府管控,展现出供需不平衡、卖得贵等诸多问题,这不仅使平民百姓承受不住厚重的房贷压力,也让整个经济体制面临着巨大的潜在性风险。撤销地价限制就意味着政府愿意将市场化的方法引入房地产市场,促进市场调控机制的高速发展。这是一个重要的信息,向市场传达出政府适用市场独立调整的想法。
2023-12-23 09:48:04
4个回答 -
取消地价上限是什么意思?
答:在房地产市场中,撤销土地价格上限就是指政府或相关部门在制订土地交易政策时,不会再设置土地价格的上限。这类政策转变代表着房地产商或施工单位在购买土地时,不再受到价钱上限的限制,可以自由地根据市场需求供求与自身经济情况来决定土地价格。
2023-12-23 09:21:01
4个回答 -
地价高房价也会很高吗?
答:房价走势是由多种因素影响结论,包含市场供求关联、相关部门的调控政策、开发商盈利预期、社会经济发展和购房者的消费能力等。只会在种种因素的协同作用下,才能决定房价走势。因而,针对房地产市场参加者而言,必须全面考虑多种要素,做出有效决策。一样,针对购房者而言,也要根据自身的情况,客观买房,防止盲目从众。
2023-12-13 11:30:41
4个回答 -
地价占房地产成本多少?
答:综合来说,土地和建筑安装成本是房地产开发中最重要的成本由来,但其他各类成本也占有相当占比。
2023-12-07 10:13:23
3个回答 -
取消地价上线土地会更便宜吗?
答:取消地价上限能不能使土地价格降低应该考虑多种多样因素的综合影响。地价的建立除开供求关系外,也会受到政府政策、所在位置、主要用途整体规划等几种因素产生的影响。因而,取消地价上限仅仅危害土地价格的一个因素,不能单纯地认为取消地价上限就能让土地价格急剧下降。
2023-11-28 09:31:44
4个回答
热门楼盘
查看更多热门楼盘>>