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昆明别墅买在哪里好

提问者:热心网友 日期:2018-03-22

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  • 热心网友 2018-03-22
      .在昆明,你一定见过这样的别墅,要么挤在普通小区,在四周高层邻居的窥视下生活;要么毫无环境可言,拥挤好比城中村;再要么是地处遥远城郊,生活极其不便,沦为鬼片背景……
      既然是身价不菲的别墅,为什么还有这些一望即知的致命缺陷?其实是因为买别墅的人缺乏经验造成的。
      买得起别墅的人当然都是非富即贵,但据世联地产的一份调查,国内绝大多数买别墅的人此前住的都不是别墅,也就是说,富裕人群在购买别墅时其实并没有买这种顶级物业经验,也没有多少居住经验。昆明的情况也不例外,虽然买别墅的人都是改善型需求,但正因为是改善,就意味着对大部分别墅的业主来说,原来并没有买过别墅,也没有住过别墅。
      船房小区别墅现状
      没有买过甚至住过别墅,第一次购买这种顶级物业就谈不上多少经验,尽管买得起别墅的人都有很强的经济实力,可能已多次购房,但是在购买别墅时,却往往会因为缺乏经验而犯错误。别墅如果买错了,付出的代价可能远远超过普通住宅,因为别墅在二级市场上并不好出手,连出租都不太容易。
      “落魄的别墅不如鸡”,在昆明,什么样的别墅才是好别墅,或者说怎么才能买到好别墅呢?
      第一,不要买高层建筑与别墅混杂的楼盘。
      昆明有些别墅,规划时混杂在高层电梯建筑旁边,这种楼盘,一是居住人口多而且人群复杂,缺乏别墅社区应有的清净,二是私密性比较差,住在高层的住户可以俯看别墅,令别墅业主有一种随时被人窥视的感觉,居住体验不好。另外,这种混杂社区的物管也只能是常规水平,很难为别墅业主提供专门服务。
      所以,在昆明买别墅最好买比较纯粹的低密度楼盘,要么是纯别墅社区,要么是只有别墅和洋房的楼盘,特别是后者,是昆明最值得推荐的选择。因为别墅和洋房在建筑形态上比较接近,三层别墅和六七层的洋房在高度上也相差不大,如果是在坡地上修建,天然的错落感让别墅和洋房在规划上非常和谐。而往往这种项目,由于洋房摊低了开发成本与物管成本,购买和居住的性价比优势也很突出。
      比如即将在今年10月开盘的骆驼湾项目,就是一个只有洋房和别墅的高端楼盘,产品类型非常纯粹,而且因为这个项目本身在黑龙潭景区核心,周边几公里都没有高层建筑,特别有别墅区那种静谧氛围。
      第二,一定要有好环境,最好是公园物业。
      别墅盘因为容积率低,内部绿化与环境一般都没有多大问题,可是外部环境就不一定了。有些别墅类项目,周边环境乱七八糟,或者太过热闹,都不是理想的别墅楼盘。昆明最好的别墅项目,应该是周边环境幽静、视线开阔、绿化植被丰富,最好是在风景区或公园旁边。目前昆明比较有口碑的别墅项目,都符合这个条件。
      不过,话又说回来,一般具备优秀周边环境的地段,往往都会比较远,这就带来买别墅时另一个特别需要注意的问题——生活是否便利?
      第三,生活和工作是否便利?最好接近成熟商业区。
      昆明有许多别墅项目,环境没有话讲,空气质量也很好,可是由于太过于遥远,或者远离成熟商业区,生活并不方便,造成大量空置。像野鸭湖、果林湖、甚至是滇池半岛一带的别墅,都存在生活不便的问题,以至于许多业主买房以后长期空置。相比而言,滇池路、穿金路的一些高档楼盘,因为距离市区比较近,交通方便,接近城市中心,空置率就很低。今年即将推向市场的骆驼湾,既有黑龙潭景区的良好环境,又十分接近以后的北市区商业核心地带,预计也会是一个特别受欢迎的别墅项目。
      第四,看看开发商以往口碑,本地开发商反倒更有优势。
      有了好地段、好规划、好设计,能不能做出好产品,关键看开发商。这些年昆明的外来房企越来越多,昆明的购房者也开始逐渐看重开发商的资历和品牌,所以像万科、恒大、碧桂园等全国性大房企越来越受欢迎,可是如果买别墅,还得看本地房企。
      外来房企大多是上市企业,开发项目讲究规模、利润和速度,一般不太涉足别墅型物业,所以到目前为止,昆明的别墅产品几乎全部是本地房企开发的。外来大房企就算有少量别墅产品,口碑还不见得有本地企业好。最近某外来大型房企的别墅盘交房,结果业主各种不满,双方还发生冲突。而另一家著名房企几年前的一个洋房项目,也曾经因为质量问题引起业主不满。可见在买高档物业时,房地产企业规模大不大,名声响不响,都不是太重要,以往的产品和口碑更具有参考价值。
      规划有洋房和别墅的骆驼湾(项目效果图)
      像本文提到的骆驼湾项目的开发商建峰地产,以前开发的大溪地、艾诗林根等项目,都是那种规模不大但品质相当过硬的楼盘,口碑非常好。越是这样的开发商,就越能静下心来,做好像骆驼湾这种精致的项目。
      第五,规划与产品设计成熟但又有一定的超前性,开发商舍得投入。
      高端产品不需要太过于在规划设计上显得另类,其实坚持成熟产品路线就比较保险,因为高端产品的购买者都比较成熟,没必要搞得花里胡哨,再就是高端产品普遍面积比较大,功能上不会有多少缺陷,没必要为了抠面积而铤而走险。
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其他答案

  • 热心网友 2018-03-22
      据克而瑞等研究机构统计,去年昆明成交增幅最大的物业类型其实是别墅,全年共成交82.84万方,与2016年相比翻了3倍,涨幅惊人。和其他物业类型相比,2017年销售的别墅有明显的地段集中特色,即约有9成的别墅集中在南市区,而整个昆明北部地区卖掉的别墅,比例仅占10%左右。这也就意味着,昆明的有钱人绝大多数往城南集中。
      2017年别墅成交价格、面积分区对比
      克而瑞报告数据显示,2017年别墅成交82.84万方,建面均价16539元/平米。相比2016年成交23.45万方,去年年别墅成交规模是2016年的3.5倍;不过在价格方面,与2016年16816元/平米的建面均价相比,下跌1.65%。虽然成交面积涨幅很大,但别墅在昆明全部商品房中还是很小一部分,只占8.08%。
      在去年成交的82.84万方别墅中,成交主力在官渡区,成交33.96万方,占比41%。去年官渡区在售的别墅项目众多,有滇池ONE、中航云玺大宅、招商雍景湾、官房都铎城邦、海东俊园、长水航城、滇池国际会展中心、山海荟8个楼盘。别墅成交均价21393元/平米,在区域排名中属第二高。可以看出,官渡区卖出去的别墅几乎都集中在滇池沿岸。
      华夏御府实景图
      而别墅均价最高的区域为西山区,均价21547元/平米,成交11.6万方。西山区范围内的别墅相对定位更高,所以价格更贵,去年在售别墅有公园1903、华夏御府、绿地海珀澜庭、城市山、中铁水岸青城、俊发九夏云水等6个项目。与官渡区一样,这些项目绝大多数距离滇池也都比较近。
      成交面积第二多的区域为呈贡。有高新水岸晴沙、倚澜苑、建工新城、众和康园4个项目在售,共成交29.82万方。但呈贡的别墅均价仅8488元/平米,在所有区域中均价排名最低。
      相比而言,行政区域位于昆明北部的五华区和盘龙区的别墅成交就远不及南片区的西山和官渡。比如盘龙区去年别墅成交面积只有6.63万方,但却是美的顺城府、世博生态城等8个项目贡献的,其实去年盘龙区的别墅楼盘数量和官渡区一样多,但成交规模却远不及官渡区。而别墅产品稀少的五华区,去年仅3个项目在售,成交0.83万方。
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